Что показывают проценты физического износа

Что показывают проценты физического износа

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

1. Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части II Методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение 1).

6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях, возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.

8. В таблицах части II признаки физического износа расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом предыдущих признаков. В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части II приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру, согласно приложению 2.

12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Примечание. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

II. Таблицы для определения физического
износа конструктивных элементов зданий

Таблица 1. Фундаменты столбовые деревянные с забиркой.

Таблица 2. Фундаменты столбовые каменные с кирпичным цоколем.

Таблица 3. Фундаменты ленточные каменные.

Таблица 4. Фундаменты ленточные крупноблочные.

Источник

Приложение 4. Рекомендации по оценке физического износа зданий при их визуальном обследовании

Приложение 4
к приказу Жилищного комитета
от 31.05.2006 N 173-п

Рекомендации
по оценке физического износа зданий при их визуальном обследовании

Физический износ отдельных конструкций и инженерных систем здания оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в соответствующих таблицах Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Затем вычисляется износ по зданию в целом путем умножения физического износа каждого конструктивного элемента здания на удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания* с последующим суммированием в соответствии с формулой:

— физический износ здания, %;

— физический износ отдельной конструкции (элемента) или системы, %;

— коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции (элемента) или системы в общей восстановительной стоимости здания;

Физический износ конструкции (элемента) или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, определяется по формуле:

— физический износ конструкции (элемента) или системы, %;

— физический износ участка конструкции (элемента) или системы, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка конструкции или части системы, кв. м или м;

— размеры всей конструкции, кв. м или м;

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ принимается равным верхней границе интервала. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ принимается равным нижней границе интервала. Если в таблице интервалу значений износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или участка принимается по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по соответствующим таблицам ВСН 53-86(р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на соответствующих рисунках ВСН 53-86(р).

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен далее.

Примеры оценок физического износа конструкций (элементов) систем и здания в целом при визуальном обследовании на основе ВСН 53-86(р) и ВСН 57-88(р)

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента

1. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа:

При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 табл. 6 (ВСН 53-86(р) принимаем:

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено:

Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа.

Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Удельный вес участка к общему объему элемента,

Физический износ участков элементов,

Определение средневзвешенного значения физического износа участка,

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента,

Фундаменты 1. Под секциями N 1, 2, 3 2. Под секцией N 4

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов

Удельный вес участка к общему объему элемента,

Физический износ участков элементов,

Определение средневзвешенного значения физического износа участка,

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента,

Источник

Физический износ здания

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

К числу плюсов метода относят:

Недостатки также имеются:

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.

Источник