Что предусматривает капитальный ремонт
Капитальный ремонт дома: что входит в перечень
Перечень работ по капремонту — это список организационных, строительных и технических мероприятий по устранению износа здания и восстановлению его до состояния, близкого к проектному.
Что входит в понятие капитальный ремонт
Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.
Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.
Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.
Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как проводится капитальный ремонт жилых домов. Используйте эти инструкции бесплатно.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Всё, что перечислено в статье 166 ЖК РФ, всего лишь направления работ: условные «крыша» — «стены» — «подвал» общего пользования. Это реконструкция или замена:
В некоторых случаях список с общедомовых нужд перетекает в перечень работ по капитальному ремонту квартиры (одной, нескольких или всех) — если требуется обновление или реконструкция несущих стен, перекрытий, восстановление несущей способности балконов и лоджий, ограждений на них и т.д.
Повторимся: конкретный список работ и (или) услуг, сумма минимального взноса, порядок мониторинга технического состояния объектов, критерии очерёдности капремонта и т.д. определяются нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации. Где-то в подобные списки входит установка противопожарной автоматики, где-то — благоустройство и озеленение придомовой территории, везде по-разному.
Пример. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З (ред. 03.03.2020) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там указан перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте МКД в области, который включает в себя приведение в нормальное современное состояние или замену:
Как узнать, когда отремонтируют мой дом
Не только перечень работ, входящих в капитальный ремонт, но и его сроки зависят от того, когда дом построен и когда последний раз ремонтировался, кем управляется и обслуживается и т.д.
Самая полная информация по большинству многоквартирных домов в России содержится на сервисе «Реформа ЖКХ».
Шаг 1. На главной странице сайта в строке поиска введите адрес и кликните на него — сайт покажет всю информацию: площадь дома, год постройки, количество зарегистрированных жильцов, управляющую компанию и т.д.
Шаг 2. Перейдите в окно «Капитальный ремонт МКД» — там указаны средства (и долги), накопленные в фонде, расход, остаток, предполагаемые сроки капремонта и т.д.
Капитальный ремонт, виды капитального ремонта их различия и особенности
В соответствии с понятием, определенным Градостроительным Кодексом Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Целями капитального ремонта зданий является устранение физического износа, поддержание и улучшение эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей.
Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Под физическим износом элементов здания и всего здания понимается ухудшение их эксплуатационных и технических свойств, под моральным износом — изменение качеств здания, его комфортных условий и степени благоустройства.
Физический износ определяют визуальным обследованием и инструментальными методами контроля в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий» и ВСН 53-86(р).
Основанием для назначения здания или сооружения на капитальный ремонт может являться не только наличие в них неисправностей, но и сроки службы элементов, которые необходимо ремонтировать, чтобы предупредить появление неисправностей, улучшить качественные характеристики зданий.
Рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (до капитального ремонта) установлена в соответствии с приложением 3 приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм».
Классификация ремонтов
Долговечность зданий, их способность в полной мере отвечать своему назначению достигаются благодаря комплексу организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам. Этот комплекс взаимосвязанных мероприятий называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР). Система ППР жилых зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Капитальный ремонт проводят с целью восстановления исправности жилого здания. В состав капитального ремонта могут быть включены также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.
Существует два основных ППР: текущий и капитальный.
Текущие ремонты подразделяются на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт.
Периодичность текущего ремонта жилищного фонда определена в пункте 3.6.1 МДК 2-04.2004 в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных природно-климатических условий.
Капитальные ремонты подразделяются на планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.
Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.
При каждом очередном плановом капитальном ремонте меняется состав ремонтируемых элементов, так как межремонтные сроки службы конструкций, инженерных систем и оборудования имеют существенные различия.
В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.
Ремонтно-строительные работы могут производиться как с отселением жильцов (полным или частичным), так и без отселения.
Главный специалист отдела реформирования ЖКК
Как проконтролировать капремонт в многоквартирном доме
Я убедилась: если жильцы не контролируют капремонт, через 5—7 лет дом снова приходит в негодность.
Я муниципальный депутат одного из округов Москвы. Среди прочего я помогаю жильцам решать вопросы с капремонтом жилых домов. Например, если ремонт затянулся, а подъезд превратился в катакомбы. Или если качество ремонта сомнительное: в подъезде криво красят стены, а кровля, несмотря на ремонт, явно вот-вот рухнет.
Если ко мне обращаются за помощью, я выясняю, какая фирма делает ремонт, и требую, чтобы его вели аккуратно, добросовестно и в срок. А в конце помогаю жильцам принять работы.
То же самое может сделать и управляющая компания, и ТСЖ. Но депутаты, ТСЖ и УК рассматривают обращения до 30 дней — это долго. К тому же никто не проконтролирует капремонт лучше жильцов. Ведь вы бываете в подъезде каждый день и можете регулярно общаться с прорабом и строителями. А депутат и представитель УК делают это редко, только в дни специально созываемых комиссий.
Так что жильцам лучше самим найти документы по ремонту, узнать сроки и объемы работ и отыскать контакты подрядчика. А потом высказать ему претензии и проконтролировать ремонт. Расскажу в статье, как это сделать.
Что такое общедомовое имущество
В статье пойдет речь о капремонте общедомового, а не личного имущества.
Общедомовое имущество — это фасад, чердак, подвал, крыша и все, что есть в подъездах: лестницы, перила, стены, лифты, окна на лестничных площадках и электропроводка до счетчиков. То есть то, что предназначено для всех жильцов дома. А, например, провода от счетчиков в квартиру — это личное имущество жильца. И их он должен ремонтировать за свой счет.
В квартирах к общедомовому имуществу относятся стояки отопления и радиаторы. Если во время капремонта их меняют на лестницах и в подвалах, то заменят и в квартирах.
Периодически общедомовое имущество нужно ремонтировать или заменять полностью: проводку, лифты, канализацию и кровлю, стояки отопления. Иначе в доме становится опасно жить, потому что он ветшает. Любая из этих работ относится к капремонту.
Как победить выгорание
Кто решает, делать ли капремонт
У Фонда капитального ремонта — ФКР — есть сведения обо всех домах: износе кровли, фасадов и всего остального. На их основании ФКР составляет программу капремонта по каждому дому. И не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в ноябре 2022 года, то предложение появится самое позднее в июне 2021 года. Москвичи могут найти его на портале предложений о проведении капремонта. Или на «ГИС ЖКХ» — он охватывает не только Москву, но и всю Россию.
В идеале после этого собственники проводят общее собрание, рассматривают список работ и решают, нужны они или нет. Допустим, ФКР предлагает отремонтировать кровлю и подъезды. Если собственники решат, что подъезды пока в порядке, они могут отказаться от ремонта и избавить себя от грязи и запаха краски. Свое решение они должны оформить в протокол и передать в управляющую компанию, а оттуда его перешлют в ФКР.
Без согласования с собственниками в доме устраняют только аварии. Например, когда обвалилась кровля или прорвало трубу.
Но бывает, что ФКР опубликовал предложение, а собственники его не рассмотрели — например, потому что не смогли или не захотели проводить для этого общее собрание. Дома, где на предложение ФКР ничего не ответили, называют «молчунами». Если через три месяца ФКР не получает решения собственников, он может начать капремонт и без их согласия — это разрешено.
Кто отвечает за ремонт
Каждый месяц собственники платят взносы на капремонт. Деньги могут храниться в ФКР или на специальном счете дома в банке — это тоже решают на собрании собственников. Если деньги идут в ФКР, он сам отвечает за ремонт: нанимает подрядчиков, контролирует процесс и сроки, принимает работы.
А если деньги лежат на специальном счете, за ремонт отвечают собственники: выбирают на собраниях подрядчиков, а потом контролируют и принимают работы. Или доверяют это ТСЖ или управляющей компании.
Зачем жильцам контролировать ремонт
Люди часто приходят ко мне с жалобами. Например, жалуются на то, что во время ремонта в подъезде кто-то вечно стучит, топает и курит. Или в квартирах перекрывают воду и невозможно дышать от пыли. Где-то отключают домофон, а на лестницах ночуют бездомные. У кого-то ремонт идет уже несколько месяцев, а когда он закончится — никто не знает.
Даже если во время ремонта все спокойно, непонятно, хорошо ли его делают. Например, в конце работ не понять, есть на фасаде армирующая сетка под штукатуркой. А ведь без нее штукатурка может отслоиться и упасть кому-то на голову.
Швы, где сваривались магистрали отопления и подачи воды, должны окрашивать. Иначе они заржавеют, и трубы прорвет. Но вместо этого их часто просто заворачивают в утеплитель.
Если в доме ремонтируют мусоропровод, то должны установить систему промывки. Без этой системы промывать его не получится, и в мусоропроводе может завестись плесень и тараканы.
У конструкции кровли нужно обрабатывать все деревянные элементы жидкостью, которая защищает от огня и насекомых. Без этого они его уничтожат, и кровля рухнет. Это легко проконтролировать: защитная жидкость красного цвета — если дерево красное только с одной стороны, значит, защита плохая.
В общем, без контроля жильцов ремонт может идти как попало. Рассказываю, как действовать, чтобы проконтролировать его самостоятельно.
Я уже писала, что собственники должны собраться и решить, что именно ремонтировать в доме. На таких собраниях выбирают и ответственных добровольцев, которые готовы контролировать капремонт и быть представителями собственников на комиссиях по приемке работ. Их телефоны есть в протоколе собрания.
Этот протокол можно найти на порталах «Дома Москвы», «ГИС ЖКХ» или «Реформа ЖКХ». Вбейте адрес дома в поиске на одном из этих сайтов. А потом посмотрите раздел «Протоколы», «Документы» или «Сведения об общих собраниях собственников».
Если вы нашли протокол и номера ответственных, позвоните им и расскажите, что вас беспокоит. Ответственные поговорят с прорабом насчет грязи и шума или попросят что-то переделать. А если добровольцев не выбрали или они не реагируют на жалобы, переходите к следующему шагу — ищите старшего по дому, или управдома.
Бывает, что протокола вообще нет. Это значит, что УК или ТСЖ забыли его опубликовать. Или дом — так называемый молчун, и Департамент капремонта начал ремонт без согласия собственников. Тогда тем более нужно искать управдома — чем он поможет, расскажу дальше.
Старший по дому, или управдом, — это собственник, который представляет интересы остальных жильцов. В домах, которыми управляет ТСЖ, старший по дому — это председатель самого ТСЖ. Его обычно выбирают на собрании собственников.
А в домах, где предпочли управляющую компанию, старший — это председатель совета дома. Совет состоит из нескольких активных собственников, и они контролируют работу УК: качество воды и отопления, уборку в подъездах и своевременный капремонт. А председатель среди них главный.
У старшего по дому много обязанностей. Например, от лица всех он подписывает договор с УК, а если она не справляется с работой, ведет переговоры с новой. Еще он проводит собрания собственников — например, насчет установки шлагбаума. И следит, как используется общее имущество: вдруг кто-то огородил в подъезде место под свою кладовку. А еще старший по дому может контролировать капремонт.
Управдом должен знать, кто ремонтирует дом и какие у ремонта сроки. Ведь это он подписывает перечень работ по капремонту. Он поговорит с прорабом и передаст ему ваши претензии. Еще он скажет, было ли вообще в доме собрание насчет капремонта. Если нет, он его организует, и вы выберете добровольцев, которые его проконтролируют. А можете и сами стать таким добровольцем.
Узнать, кто старший по дому, можно на портале «Дома Москвы». Просто введите в строку поиска на главной странице адрес дома.
Но я много раз сталкивалась с тем, что управдом и сам не знает, кто делает капремонт. Например, если подписывает документы не читая.
Тогда он вряд ли вам поможет, и подрядчика придется искать самим: в строительном городке, через информационный стенд или по госзакупкам.
Подрядчик капремонта должен организовать строительный городок. Обычно это бытовка или вагончик во дворе, хотя порой городок устраивают прямо в подвале. Вообще, это возможно только по согласованию с жильцами. Но я много раз сталкивалась с тем, что управляющие компании подделывали подписи жильцов и пускали в подвал рабочих. Те там и жили, и хранили стройматериалы.
п. 2.2 требований к подрядным организациям при выходе на объект капремонтаPDF, 4,7 МБ
В строительном городке обычно сидит прораб. Если у вас есть претензии насчет грязи или шума, их нужно предъявлять ему. Напомните, что по общим правилам подрядчик должен поддерживать чистоту и вовремя выносить за собой мусор. Еще он обязан обеспечить себе автономную подачу электричества, а не подключаться к общедомовому источнику. Иначе в конце месяца жильцам придется платить за электричество, которое он израсходовал. Плюс прораб должен соблюдать графики отключения воды и электричества и заранее оповещать об отключениях.
Даже если претензий нет, вы можете попросить подрядчика показать вам документы по капремонту. Это может быть договор с ФКР или управляющей организацией, проекты, сметы, графики работ, журнал учета материалов и много чего еще. По ним легко понять, все ли условия выполняет подрядчик.
По графику работ будет видно, когда закончится один этап ремонта и начнется другой. Допустим, подрядчик обязался в феврале починить кровлю, а в марте покрасить стены. Если на дворе апрель, а ничего не готово, сроки явно нарушены.
На все это можно указать прорабу. Обычно они идут навстречу: заставляют рабочих убирать за собой мусор, поторапливают со сроками и не пропускают этапы работ. Если подойти в самом начале ремонта, то прораб почувствует контроль и побоится обманывать с материалами.
Но бывает, что прораб не реагирует на замечания жильцов, ведь по сути его наняли не они. Тогда можно пожаловаться на него в УК или в фонд капремонта — ФКР. Как это сделать, я расскажу дальше в статье. Но учтите, что ждать ответа придется до 30 дней.
Если строительного городка во дворе нет, поищите информационный стенд. Он обязательно должен быть на стене дома, где идет капремонт. На стенде будет перечень работ, сроки ремонта и телефоны прораба и начальника участка. По ним можно позвонить, высказать претензии или попросить встретиться и показать документы по ремонту. А если прораб не отреагирует, вы можете пожаловаться на него в ФКР или УК — это шестой шаг моей инструкции.
Если стенда нет, оставьте жалобу на портале «Наш город». Я много раз убеждалась: после нее стенд появляется через 3—5 дней. То есть ждать меньше, чем ответа из ФКР или управляющей компании.
Правда, стенд часто заполняют как попало: виды работ отмечают небрежно, а указанные телефоны недоступны. Если у вас так, переходите к следующему шагу — ищите подрядчика по госзакупкам.
Подрядчика можно найти и по госзакупкам. Дело в том, что управляющая организация или ФКР не нанимают для капремонта кого попало, а проводят электронный аукцион. Через него находят подрядчика, который попросит самую низкую цену за работы.
Все электронные закупки, в том числе аукционы, фиксируются в интернете. Например, в Единой информационной системе в сфере закупок или на «Росэлторге» — это оператор электронных торгов.
Через поиск по госзакупкам вы узнаете виды работ и сроки вашего капремонта. А главное, наименование подрядчика, его электронную почту или телефон. Через них можно будет с ним связаться и рассказать о претензиях.
Поиск по госзакупкам бесполезен только в двух случаях: если дом в принципе аварийный и если в нем произошла разовая авария, например, прорвало трубу отопления. Тогда подрядчика ищут без конкурса, по особому регламенту.
Если вы не нашли подрядчика или он не реагирует на ваши жалобы, позвоните или сходите в ТСЖ, УК или ФКР. Там объяснят, почему ремонт начался, а вы о нем ничего не знали. Возможно, ваш дом — молчун, и просто подошел плановый срок ремонта. А может, в доме авария и с собственниками не успели согласовать ремонт. Вас должны сориентировать по срокам, а прорабу сделать выговор насчет ваших претензий.
Проблема только в том, что дозвониться в УК, ТСЖ и ФКР бывает сложно. Или сотрудника, который отвечает за ваш дом, все время нет на месте. Вам говорят, что он перезвонит, но этого не происходит.
Если вам не помогли в течение дня, оставляйте обращение на сайтах ФКР, ТСЖ или УК. Но вам ответят только в течение 30 дней.
Если вам никто не помог, а управляющая организация или ФКР не ответили на обращение, обратитесь в совет депутатов. Он есть в каждом муниципальном округе. Контакты совета депутатов всегда есть на сайте округа.
Кто-то из депутатов рассмотрит вашу жалобу и узнает информацию по ремонту. Правда, на это тоже уйдет до 30 дней. Зато депутат точно поможет, а в конце ремонта примет работы вместе с вами.
Что требовать во время капремонта
Чтобы контролировать ремонт, достаточно знать сроки, объемы работ и общаться с прорабом — напрямую или через ответственных добровольцев и управдома.
Вот что точно можно и нужно требовать от подрядчика:
п. 1.1 ст. 2 закона города Москвы о соблюдении покоя гражданPDF, 95,2 КБ
Все это я делала даже без жалоб в ФКР. Думаю, это получится и у вас: прорабам не нужны проблемы. Так что если вы взялись за контроль, то ремонт, скорее всего, закончится успешно.
Какой именно ремонт входит в понятие капитального ремонта жилого помещения?
Согласно договору социального найма наймодатель обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Что именно должно быть отремонтировано?
В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ наймодателем по договору социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо.
Статьей 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения также установлена п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.08.2003 N 170, предусматривают проведение технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Одновременно законодателем сделана оговорка, согласно которой данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связаны с производством капитального ремонта дома.
Четкого закрытого перечня работ, подлежащих выполнению наймодателем, нет. И в первую очередь вопрос об определении объема работ должен быть регламентирован договором социального найма.
Если говорить о правовом регулировании данного вопроса, то стоит сказать о ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, толкование которой позволяет сделать вывод о наличии обязанности проведения капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.
Правила и норма технической эксплуатации жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.