Как выбрать апартаменты для инвестиций

Вместо квартиры: как инвестировать в апарт-отели

Вложение в недвижимость считается одним из наиболее надёжных инструментов сохранения капитала, а также может стать отличным способом заработать. В числе самых доступных вариантов — покупка апартаментов в апарт-отелях, которые стоят дешевле квартир на 10–30%. Разбираем, как работают такие инвестиции и какую доходность по ним можно получить.

Что такое апарт-отель

Инвестиционные апарт-отели, доходные дома 21 века, представляют из себя достаточно распространённое явление на Западе, однако в России эта индустрия ещё очень молода.

В 2011 году на рынке появилась первая российская сеть апарт-отелей — YE’S, но более активная застройка апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге началась лишь в 2014–2015 годах. С недавнего времени они стали появляться в других российских городах (Адлер, Сочи, Краснодар, Новосибирск).

Апарт-отель имеет статус коммерческой недвижимости и представляет собой жилой комплекс с полным набором гостиничных услуг, состоящий из номеров квартирного типа (сервисных апартаментов-юнитов), принадлежащих частным лицам, которые они сдают в аренду.

Приобретая апартаменты, можно оформить их в ипотеку, но при этом на такую ипотечную сделку не будет распространяться программа государственной поддержки.

Практическая разница между «классическим» отелем и апарт-отелем заключается в том, что во втором случае номера в здании имеют разных собственников, а также ориентированы на более длительное проживание, и в них обязательно присутствует кухонная зона.

Для обитателей сервисных отелей предусмотрены услуги по уборке апартаментов, прачечной и химчистки, организация трансфера, заказ такси и т. д. На первом этаже здания находится лобби и стойка ресепшен, кроме этого, на территории комплекса может быть свой фитнес-клуб, ресторанная зона, салон красоты и другие «бонусы».

УК Docklands для апарт-отелей Docklands;

Valo Service для апарт-отелей Valo;

УК Y’ES для апарт-отелей Y’ES;

УК Zoom Service для апарт-отелей Zoom и т. д.

За управление недвижимостью компания берёт около 20% от получаемого дохода.

Апарт-отели vs. квартира

Номер в апарт-отеле

Нежилое помещение, нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную

Жилое помещение, можно «прописаться»

Нельзя получить налоговый вычет

Можно получить налоговый вычет на недвижимость и по ипотеке

Могут арестовать и продать за долги

Не могут лишить единственного жилья

Коммунальные платежи на 15–20% выше, льгот нет

Стандартные цены на коммунальные услуги, есть льготы на услуги ЖКХ

Налог на имущество — 0,5–2% от кадастровой стоимости

Налог на имущество — до 0,1%

Налог на арендные доходы — 13%, можно снизить до 6%, если получить статус самозанятого

Налог на арендные доходы — 13%, можно снизить до 4%, если получить статус самозанятого

Не применяются строительные нормы к освещённости и звукоизоляции

Применяются строительные нормы к освещённости и звукоизоляции

Минусы и плюсы апарт-отелей

➕ Если речь идёт о новостройках, то апартаменты в апарт-отелях стоят дешевле квартир, в среднем — на 10–30%.

➕ Не нужно самостоятельно искать, кому сдавать апартаменты, и решать вопросы с арендаторами, это всё ложится на плечи управляющей компании.

➕ Можно выбрать программу «гарантированного дохода» после ввода апарт-отеля в эксплуатацию и получать доход без простоев (об этом чуть ниже).

➖ С точки зрения закона номера в апарт-отелях имеют статус апартаментов — это нежилые помещения, поэтому в них нельзя сделать постоянную регистрацию.

➖ Покупатели апартаментов не имеют права на получение налогового вычета, предусмотренного при приобретении жилой недвижимости.

➖ В случае образования задолженности их могут взыскать у владельца по решению суда (арестовать и продать на торгах), даже если они являются единственным жильём для него и его семьи.

➖ Платежи за коммунальные услуги для апартаментов рассчитываются как для нежилой недвижимости (по тарифам для коммерческих помещений), что на 15–20% выше, чем в квартирах жилого фонда.

Величина налога для собственников жилой недвижимости и для владельцев апартаментов в целом сопоставима, поскольку кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами. Размер налоговой ставки для большей части апартаментов в Москве составляет 0,5%, а в Петербурге — 0,1% от кадастровой стоимости.

Проверить налоговую ставку на интересующие вас апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе « Справочная информация ».

Также покупателю номера в апарт-отеле следует учитывать, что за полученную им прибыль от аренды придется платить подоходный налог 13% НДФЛ. Например, заработали на аренде за год 300 000 ₽ — нужно заплатить 39 000 ₽ налогов.

Размер налога можно снизить до 6%, если получить статус самозанятого (в этом случае сумма ежегодного дохода не должна превышать 2 400 000 ₽) или оформить ИП.

Купили с мужем однокомнатные апартаменты площадью около 45 квадратных метров в сервисном отеле Docklands на этапе строительства. Это было в январе 2015 года. Сейчас ежемесячный доход составляет около 30 тысяч ₽.

В 2014 году компания Docklands начала строительство своего первого апарт-отеля. На тот момент я возглавляла отдел продаж апартаментов этой компании и решила в них же и инвестировать. Среди инвесторов ещё никто не знал, что представляют из себя апарт-отели и какую ожидать доходность.

Выбирая между студией и однокомнатной, я выбрала для инвестирования однокомнатный проект и считаю, что прогадала. Да, мой однокомнатный номер на сегодняшний день вырос в цене немного больше, чем меньшие по метражу номера-студии, но всё-таки максимальный доход от сдачи в аренду приносят именно видовые студии.

Если не считать долгосрочную аренду, у апартаментов с меньшей площадью и с хорошими видовыми характеристиками спрос и цена за ночь выше, чем у апартаментов с большей площадью, но худшим видом. Люди готовы переплачивать за вид. В будущем такие номера сильнее вырастут в цене, а при желании или необходимости в них можно вполне комфортно жить самому.

На момент покупки в январе 2015 года стоимость моих апартаментов с отделкой и меблировкой под ключ составила ровно 4 000 000 ₽. Дополнительно уже после сдачи объекта я вносила ещё около 150 тысяч ₽ на укомплектование пакетом арендатора — текстиль, посуда и прочее.

За первый год доходность показала примерно 14% годовых. Чистыми получалось около 60 тысяч в месяц. На следующий год доходность увеличилась ещё до 17%, но потом началась пандемия и рост доходности прекратился. На данный момент получается около 10–11%.

Можно сдавать свои апартаменты самостоятельно. Я выбрала сдавать их через управляющую компанию, и, на мой взгляд, это только начало моей инвестиционной истории. Я на сто процентов уверена, что как только закончится пандемия, доходность снова будет около 15%.

Сейчас моему старшему ребёнку 11, через 7 лет будет 18 — ему, естественно, понадобится отдельное жильё, и у него будут однокомнатные апартаменты.

Какие есть стратегии инвестирования в апарт-отели

Самый простой способ инвестирования (для ленивых инвесторов): Купить готовые апартаменты в сервисном отеле, заключить договор с управляющей компанией и получать свой гарантированный пассивный доход за счёт сдачи в аренду.

Способы сложнее: Купить апартаменты (готовые или на этапе строительства) и сдавать их самостоятельно или приобрести объект в строящемся здании для дальнейшей перепродажи.

Самой прибыльной стратегией инвестирования является покупка апартаментов на ранней стадии строительства, дающая возможность заработать за счёт роста стоимости объекта. После ввода здания в эксплуатацию и полной сдачи объекта их можно продать по более высокой цене (стоимость может вырасти до двух раз) или начать получать доход от сдачи номера в апарт-отеле в аренду.

Покупая номер в строящемся или уже готовом комплексе, инвестор имеет возможность выбрать подходящую доходную программу, подробное описание условий которой есть на сайте выбранного апарт-отеля.

Одним из самых популярных предложений на рынке является возможность получать «гарантированный доход», которая позиционируется как «программа для тех, кто желает быть уверенными в доходе от аренды апартаментов без простоев на поиск арендаторов».

Выбравшим эту программу инвесторам предлагают получать ежемесячные фиксированные платежи в течение первых нескольких лет с даты ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Средний срок получения «гарантированного дохода» составляет от трёх до пяти лет. Сумма ежемесячного дохода при этом варьируется от 20 до 40 тысяч ₽ при вложении суммы от 3 до 6 миллионов ₽.

По мнению коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запороженко, инвестору стоит делать выбор в пользу апарт-отеля с меньшим количеством номеров. И с гарантированным доходом минимум 30 тысяч ₽ на первые 5 лет.

С показателями успешности управления его недвижимостью собственник может ознакомиться в личном кабинете, доступ к которому предоставляется при подписании договора с управляющей компанией.

В договоре также можно указывать особые условия, например, что владелец номера имеет право проживать в нём определённое время. Кстати, в некоторых отелях эта опция доступна только по истечении определённого срока с момента приобретения номера.

Какую доходность могут принести инвестиции в номера в апарт-отелях

Доходность за счёт роста стоимости объекта

По итогам 2020 года цены на недвижимость в России в среднем выросли более чем на 20%. При этом общий рост цен в сегменте сервисных апартаментов, по оценкам маркетологов комплекса апарт-отелей Valo, составил около 28%. Но это усреднённые цифры, в зависимости от проекта цены выросли от 10% до 58%. Причём те, у кого цены повысились сильно, часто стартовали с объективно низкой цены.

«Нужно понимать, что рост цен в данном сегменте отражает прежде всего то, что апарт-отели — востребованный инвестиционный инструмент. Где спрос, там и предложение. В отличие от классических отелей, апартаменты могут быстро переформатироваться под долгосрочную аренду и обратно, что очень помогло сегменту в 2020 году, когда туристический сезон по всему миру не состоялся. К примеру, летом у отелей была загрузка 5–10%, а у нас — до 90%, за счёт долгосрочного и среднесрочного размещения», — комментирует ситуацию на рынке Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

Доходность за счёт сдачи объекта в аренду

Если говорить об ожидаемой доходности от инвестиций в апарт-отели в 2021 году, то, согласно оценкам экспертов компании Valo, в 2021 году она составит от 6 до 10% годовых в зависимости от проекта.

Показатели доходности при выборе программы «гарантированного дохода» (сдачи в аренду) зависят от заполняемости апарт-отеля и, как правило, составляют в среднем около 10% годовых. «В туристический сезон с такой программой можно заработать ощутимо больше, но при этом нужно быть готовым к тому, что в другой период времени доходы могут снижаться», — отмечает Екатерина Запороженко.

Купил студию площадью 28 квадратных метров около двух лет назад. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составляет чуть больше 26 тысяч ₽.

Нужен был надёжный инструмент сохранения денег, поэтому я сделал выбор в сторону инвестиций в недвижимость.

Я — профессиональный инвестор. Инвестирую в акции на фондовом рынке. Недвижимость для меня — непрофильная сфера. Поэтому перед покупкой я внимательно её изучал и прислушивался к знакомым экспертам. Они порекомендовали рассмотреть апарт-отели. При покупке квартиры для сдачи в аренду меня бы ждали дополнительные затраты на ремонт, общение со строителями, постоянный контроль за всеми процессами и, наконец, поиск надёжных квартиросъёмщиков. Мне как инвестору не хотелось тратить на это слишком много времени, так что я выбрал такой вариант.

Покупал в ипотеку. Идея заключалась в том, чтобы вложить 1 000 000 ₽ и получать с этого миллиона дополнительный доход.

Я приобрёл студию в апарт-отеле в сентябре 2018 года. Это была покупка на этапе строительства, за полтора года до срока введения здания в эксплуатацию, назначенного на апрель 2020 года. Объект был сдан чётко в срок, и скоро будет ровно год, как моя инвестиция приносит доход, который за вычетом 13% НДФЛ составляет 26 500 ₽ в месяц.

За счёт аренды гасится ипотека. Получается, на вложенный миллион я получаю 10% годовых — 10 тысяч ₽ чистого дохода в месяц. Размер налога можно было сократить, но я решил не заморачиваться с оформлением ИП.

Цена студии в апарт-отеле при покупке была 3 420 000 ₽. Сумма первоначального взноса составила 1 000 000 ₽. На 2 400 000 ₽ оформлена ипотека на 20 лет (я планирую погасить её за пять), ежемесячный платёж банку составляет около 16 тысяч ₽.

Мои апартаменты с момента покупки выросли в стоимости — сейчас они оцениваются в 5 800 000 ₽. Получается, доходность моего вложения в моменте 10%, а по факту — намного выше.

Какие существуют риски покупки номера в апарт-отеле

Основными рисками инвестирования средств на этапе строительства апарт-отеля остаются, как и в случае инвестирования в любую другую новостройку, затягивание сроков строительства и вероятность заморозки проекта или банкротства девелопера.

Также существует риск, что номер будет простаивать и полученный с него доход окажется намного меньше, чем хотелось бы. «Показать интересную доходность в таком объекте в общем-то так же сложно, как получить хорошую доходность от сдачи недвижимости в аренду», — утверждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьёв.

Чтобы этого избежать, необходимо максимально изучить рынок и грамотно подойти к выбору объекта и стратегии инвестирования.

Ключевую роль играет добросовестность застройщика. Проверить её можно, изучив историю застройщика, сданные объекты, проблемы, которые с ним возникали. Если здание уже построено, то нужно изучить качество постройки и внутренней отделки, а также местоположение апарт-отеля: удобство района, развитость инфраструктуры и прочее.

Инвестору также следует внимательно подойти к выбору отельного оператора, ведь на заполняемость комплекса, а значит, и на будущий доход инвестора напрямую влияет работа управляющей компании.

Купил студию площадью 26 квадратных метров в апарт-отеле YES на этапе строительства, чтобы потом перепродать её. Это было в ноябре 2017 года. Через 2 года 8 месяцев продал. Получилось заработать 1 531 000 ₽. Вот как это было.

В ноябре 2017 года на семейном совете мы решили инвестировать в покупку апартаментов. Изучив рынок, среди множества предложений мы выбрали покупку номера в строящемся апарт-отеле Y’ES в Санкт-Петербурге. Стоимость студии в апарт-отеле составляла 5 317 000 ₽.

Мы оформили ипотеку. Первоначальный взнос — 1 500 000 ₽. Сумма кредита — 3 817 000 ₽. Ипотеку взяли на 15 лет под 11% годовых. Ежемесячный платёж составлял 34 658 ₽.

Нас привлекла программа двойного дохода, согласно условиям которой через пять лет мы должны были продать свои апартаменты управляющей компании за сумму, в два раза превышающую стоимость покупки. То есть после продажи мы должны были получить 10 634 000 ₽, и, согласно первоначальному плану, ожидаемая доходность составляла около 14,5%. Однако в марте 2020 года случился коронавирус, сроки сдачи объекта немного сдвинулись, а в июне мне позвонил управляющий и предложил перейти на другие условия, перезаключив договор.

Согласно новым условиям, через 2 года и 8 месяцев мы получали при продаже половину от обещанной прибыли. Нас это устроило. Кроме того, я узнал от другого дольщика, также купившго апарт в этом здании по программе двойного дохода, что после вступления в собственность его поставили перед фактом: «выкупать его апартамент по первоначальным условиям компания не будет, потому что она прекращает свою деятельность в Петербурге».

Итак, я съездил в Санкт-Петербург и оформил новый договор. Итоговая сумма перепродажи номера составила 7 975 000 ₽. Таким образом, мы могли бы получить 2 658 000 ₽ прибыли, если бы не ипотека.

За три года мы внесли 36 платежей по ипотеке на общую сумму 1 247 688 ₽. По сути, мы выплатили всего 120 тысяч ₽, а 1 127 000 ₽ ушли банку на оплату процентов.

Так что на деле мы заработали 1 531 000 ₽, и фактическая доходность составила 10,7%. Честно говоря, не очень много. Если учесть девальвацию рубля и посчитать доходность в долларах, то заработок будет почти нулевой.

Кстати, ипотеку мы погасили досрочно в декабре, а деньги получили только в марте. Почти два месяца финансы не работали, и мы не могли использовать их в других активах.

В целом я недоволен вложением в апарт-отель, но получение денег раньше запланированного срока удачно совпало с другими финансовыми планами. Ищу, во что инвестировать дальше.

Выводы

В России апарт-отели только начинают появляться. Согласно прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет рынок сервисных апартаментов продолжит свой рост.

Вложение в апарт-отели позволяет получить примерно 10% дохода от сдачи в аренду и дополнительно заработать на росте их стоимости.

Покупка номеров в апарт-отелях в ипотеку снижает итоговую доходность.

Для инвестирования в апарт-отели достаточно 1 миллиона ₽.

При вложении в апарт-отели существуют риски: задержки срока сдачи, банкротство застройщика, снижение спроса на аренду и т. д.

Самым быстрым способом получения дохода от инвестиции в сервисный отель является покупка на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи.

Апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, поэтому покупать их с инвестиционной целью имеет смысл, только если вы уже являетесь владельцем жилой недвижимости.

Источник

«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»

Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.

Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что такое доступная однушка в Москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента