Как выбрать квартиру в краснодаре

Лучшие районы Краснодара для покупки квартиры

Центральный район описание и отзывы

Преимущества покупки жилья в Центральном районе:

Недостатки Центрального района:

Средняя цена за квадратный метр сейчас составляет 65000 руб. На Краснодарском рынке недвижимости Центральный район имеет большое предложение как новых квартир, так и вторички (которой значительно больше).

Фестивальный микрорайон описание и отзывы

Фестивальный микрорайон — по инфраструктуре немного уступает Центральному, но имеет большее количество Жилищных комнат. Новостроек здесь больше, хотя цены отличаются незначительно и зачастую в большую сторону. Есть и частный сектор и большое количество элитных домов.

Преимущества покупки жилья в Фестивальном микрорайоне:

Главные недостатки Фестивального:

Фестивальный более дорогой вариант чем Центральный, т.к. является спальным районом и многие люди отдают именно ему предпочтение. Если вы ищете недвижимость для комфортной жизни, начните свой поиск с Фестивального микрорайона.

Юбилейный микрорайон описание и отзывы

Основные преимущества Юбилейного микрорайона:

Недостатки Юбилейного:

Комсомольский микрорайон

Основные преимущества Комсомольского микрорайона:

Недостатки Комсомольского:

Микрорайон Гидростроителей

Основные преимущества микрорайона Гидростроителей:

Недостатки Гидростроя:

Славянский микрорайон

Основные преимущества Славянского микрорайона:

Недостатки Славянского:

Пашковский микрорайон

Основные преимущества Пашковского микрорайона:

Недостатки Славянского:

Другие районы и микрорайоны Краснодара

На какие районы стоит обратить внимание при выборе квартиры:

Где покупать жилье можно, но нужно тщательно проверять:

В наше время риэлторы часто обманывают клиентов размещая несуществующие объекты на досках объявлений. Чтобы избежать этого предлагаем воспользоваться базой недвижимости от Жилищного центра КАЯН, где содержатся только реальные объекты с реальным местоположением. Например купить однокомнатную квартиру в Краснодаре на нашем сайте можно от 800 000 руб. без комиссии.

Источник

Как купить квартиру в Краснодаре

В связи с этим в Краснодаре ведется активная застройка целыми городскими районами во все стороны от центра. Цены на жилье постоянно растут и, говорят, что по темпам роста цен на недвижимость Краснодар сейчас занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга.

Возможно, что это не предел и у Краснодара есть все предпосылки обогнать столицы по темпам роста цен на недвижимость.

Оглавление

Возможно ли купить квартиру в Краснодаре самостоятельно, без посредников, не пользуясь услугами агентств недвижимости? Да, возможно, прямых собственников жилья достаточно. Квартиры продают также застройщики.

Для поиска жилья от хозяина можно использовать сайты объявлений, там же представлены некоторые застройщики. Популярные площадки объявлений сейчас делают все возможное, чтобы прямые продавцы и покупатели находили друг друга.

Выбор района города

Застройка ведется во всех направлениях, поэтому определиться с районом для жилья может быть не так просто. Ранее мы писали 2 статьи: лучшие районы Краснодара и районы Краснодара с самыми экономичными ценами на квартиры в новостройках. С тех пор районов в Краснодаре стало еще больше, но некоторое представление из этих статей вы получите.

Исходя из своего бюджета, вам нужно определить те районы, на которые вы можете рассчитывать. Уровень цен по районам можно смотреть на сайтах крупных агентств недвижимости, так как там представлены реальные объекты и по актуальным ценам, правда включающим комиссию агентства, но на этом этапе это не так важно.

Имейте в виду, что на сайтах объявлений типа Авито или Яндекс-недвижимости множество фальшивых объявлений с заниженной ценой для привлечения покупателей агентами по недвижимости.

Дальше нужно объехать все подходящие вам районы и посмотреть их своими глазами: дома, дороги, инфраструктуру, транспортную доступность, контингент местных жителей и т.д.

Затем методом исключения нужно определить лучший для вас район или пару подходящих районов, в которых вы уже будете рассматривать конкретные квартиры.

Поиск квартиры

На сайтах объявлений

Определившись с районом, вы сможете более предметно начать искать и обзванивать конкретные квартиры. Находить продавцов можно на сайтах объявлений Авито и Яндекс-недвижимость. Это сейчас наиболее популярные платформы. Но также можно искать и на Юле, Циане, Неагенте, Домклике и еще где-то.

Реально ли купить квартиру без риелторов? Да, вполне реально, собственники квартир выставляют свои предложения на сайтах объявлений. Именно там их и находят риелторы, чтобы разместить в свои базы на своих сайтах.

Для поиска прямых собственников жилья на сайтах объявлений выставьте в фильтре поиска галочки «частные» и «застройщик». Даже при этом вы будете натыкаться на риелторов, поэтому можно сразу спрашивать собеседника, с кем вы разговариваете.

Авито сейчас постарался ограничить количество фейковых объявлений, но они все же там есть. Их не надо бояться, просто обзванивайте все подряд, что понравилось. Часто агентства не отвечают на звонок, а потом позже перезванивают вам с вопросом, что вы искали квартиру.

В живую на районах

Квартиру можно также искать находясь прямо на районе. Собственники вывешивают свой номер телефона на окнах или балконах квартир. Среди этих телефонов также могут оказаться агентства, но и собственники тоже есть.

Застройщики, как правило, рядом со своей стройкой устанавливают павильон с отделом продаж или размещают баннер с контактными телефонами.

4 типа продавцов недвижимости

Стоимость квартир

Застройщики сейчас продают квартиры дороже, чем собственники во вторичке, даже если этой вторичке всего пара лет. По договорам переуступки в готовящемся к сдаче доме цена тоже может быть ниже, чем у застройщика.

Застройщики выставляют конечную цену, вы либо соглашаетесь на нее, либо нет. Как правило, цена квартиры рассчитывается из ее площади помноженной на установленную ими цену квадратного метра. Очень редко все же они могут сделать небольшую скидку в 500-1000 рублей за квадратный метр при оплате за наличный расчет, иногда у застройщиков бывают скидочные акции.

При определении цены на квартиру собственники зачастую ориентируются на цены застройщиков нового жилья поблизости. Но они не учитывают того, что застройщик предоставляет выбор квартир и гарантии чистоты сделки. Также жилье без ремонта или с минимальным ремонтом для многих покупателей может быть более предпочтительным, так как ремонт в нем можно сделать полностью под себя.

Еще собственники закладывают в стоимость квартиры сумму, потраченную ими на ремонт, покупку мебели и техники, а порой еще и за свои страдания и старания. При этом они забывают, что ремонт, мебель и техника уже были в использовании и поэтому должны стоить, как минимум, до 2-х раз дешевле.

Все эти факторы дают вам поводы для торга с продавцом квартиры.

Если квартира продается через агентство недвижимости или частным риелтором, то в ее стоимость уже включена агентская комиссия, даже если агент говорит, что это не так. Никто бесплатно не работает.

Схема работы агентств недвижимости

Сегодня в Краснодаре агентства недвижимости бывают крупные сетевые со множеством сотрудников и офисов по городу, а также небольшие агентства и частные риелторы.

Некоторые квартиры вы сможете найти только у агентств недвижимости или частных риелторов, на их сайтах или в их базах и нигде больше. Но это только часть квартир.

Другая часть квартир продается и агентствами, и собственниками. Объявления от этих собственников можно найти на сайтах объявлений типа Авито и Яндекс-недвижимости.

Небольшие агентства и частные риелторы

Небольшие агентства и частные риелторы, как правило, озвучивают вам стоимость квартиры, уже включающую в себя их комиссию, которая может составлять, например, 50, 100 или 150 тысяч рублей за сделку.

Бывают случаи, когда риелторы могут увеличить цену квартиры на значительно большую сумму, например, на 400-500 тысяч. Чтобы избежать этого, вам нужно понимать уровень цен на районе, где расположена эта квартира.

Крупные агентства недвижимости

Крупные агентства характеризует комиссия в 3% от стоимости квартиры, которую они берут от продавца и 3% от покупателя. То есть в цену квартиры, которую озвучивает вам крупное агентство недвижимости уже включена 3% комиссия, которую заплатит им продавец. При этом сверху этой цены 3% заплатите еще и вы, как покупатель. С обоими участниками сделки агентство заключает договор об этом.

Проверить информацию о комиссиях очень просто, сперва позвоните в крупное агентство недвижимости как продавец, а потом как покупатель. Для верности лучше делать это с разных номеров телефона, так как агентства сохраняют номера в базе.

Многие покупатели недвижимости, обращаясь в агентство, думают что оно дает им какие-то гарантии по защите сделки. Но по факту, их договор не затрагивает юридическую сторону вопроса.

Стоимость квартиры, которую вам предложат в крупном агентстве уже завышена на 3% и если у вас есть возможность найти эту квартиру без агентства, например, на Авито или Яндекс-недвижимости и других сайтах объявлений, то у вас есть все шансы договориться о снижении цены квартиры с собственником, как минимум на эти 3%, а может быть и больше. Но этот вариант возможен лишь в том случае, если вы еще не заключили договор с агентством. В обратном случае, при покупке этой квартиры агентство недвижимости узнает о том, что вы купили ее в обход них и подаст на вас в суд.

И еще один момент, в агентстве вам не предложат всех квартир, которые есть сегодня на рынке. А предложат только те, собственники которых согласились заплатить им комиссию и подписали с ними договор. Если у продавца хорошая ликвидная квартира и он уверен, что продаст ее в любом случае, то ему нет смысла заключать договор с агентством. Таким образом, лучшие квартиры могут оказаться вне поля вашего зрения, если вы заключили договор с агентством и надеетесь только на него.

Просмотр квартиры

Во время просмотра квартиры не обязательно сразу думать о юридической стороне покупки, так как квартира вам может еще не подойти. И только если вы сказали квартире «да» и собственник тоже показался вам нормальным адекватным человеком, можете запрашивать у него документы, проверять их, уточнять значимые юридические тонкости.

При просмотре не стесняйтесь задавать вопросы о квартире, лучше спрашивайте больше, чем меньше, так как большее количество информации помогает принимать решение и выявить сразу неочевидные недостатки.

Документы, необходимые для покупки

Сегодня при покупке квартиры по самому простому варианту, когда она покупается за наличные средства, без ипотеки, маткапитала, с одним собственником, от продавца потребуется:

Чистота сделки купли-продажи

У продавца должны быть документы, подтверждающие каким образом он приобрел квартиру. Если квартира приобретена в браке, то понадобится согласие супруга на продажу, даже в том случае если они уже развелись. Если вы собираетесь прописываться в квартире, то нужно убедиться, что она является жилым помещением. Некоторые мансарды, все цокольные этажи, а иногда и целые дома с апартаментами не дают возможности прописки.

При покупке квартиры у продавца по доверенности тоже есть некоторый риск. Маленький срок владения квартирой также может настораживать, также, как и слишком низкая цена в сравнении с другими подобными квартирами.

Это не говоря о том, что еще нужно правильно составить договор купли-продажи, учесть в нем все возможные риски, а также предварительный договор и передаточный акт.

В общем, тонкостей здесь много и лучшим вариантом будет воспользоваться услугами специализирующегося на таких делах юриста. Некоторые юридические компании сейчас предлагают полную предпродажную проверку объекта недвижимости на чистоту. Такая услуга также есть у сервиса Домклик от Сбербанка.

Но вообще надо смотреть на личность собственника жилья или того, кто ее продает. Задавайте больше вопросов, наблюдайте за реакцией, нормальный ли он человек, не нервничает ли излишне, не пытается ли что-то скрыть, действительно ли он спокоен или ведет себя наигранно. Такая проверка при достаточном жизненном опыте может быть даже более достоверной.

Заключение предварительного договора и передача залога

Если квартира вам понравилась, вы уже поторговались, продавец выглядит нормальным, с документами тоже все в порядке, следующим этапом является заключение предварительного договора.

На этом этапе вы вносите залог или аванс за квартиру, оговариваете с продавцом все тонкости сделки: как именно и когда будет происходить полная оплата, когда будет передаваться квартира, какие документы продавец еще должен предоставить до совершения сделки и т. п. Например, если продавец еще прописан в квартире, можно дождаться пока он из нее выпишется, сейчас это занимает 3 рабочих дня.

Варианты безопасной оплаты

Сегодня варианты небезопасной оплаты, то есть получение продавцом денег за квартиру до государственной регистрации сделки, уходят в прошлое. Большинство покупателей хотят обезопасить свою покупку.

Для этого сегодня существуют следующие инструменты:

Банковской ячейкой можно воспользоваться, если у вас наличные денежные средства. В случае если деньги лежат на банковском счете, то вам будет удобнее применить банковский аккредитив или сервис безопасных расчетов Домклик от Сбербанка. В случаях обязательной необходимости или желании еще больших гарантий, можно задействовать в сделке депозит нотариуса.

Гарантом перечисления денежных средств от продажи квартиры в этих случаях является банк или нотариус. Услуги этих сервисов, как правило, ложатся на покупателя квартиры.

В случае безопасного расчета, то есть оплаты после перехода права собственности к покупателю, по законодательству квартира попадает в залог продавцу и этот залог нужно будет потом отдельно снимать.

Чтобы избежать лишней бумажной волокиты в договоре купли-продажи обычно прописывают отдельный пункт, гласящий: «Руководствуясь п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору и до момента её оплаты, у Продавца право залога на указанную квартиру не возникает.»

Договор купли-продажи

Законодательство постоянно меняется и регулярно вводятся новые статьи, которые влияют на содержание договора купли-продажи. Договор купли-продажи 10-летней давности уже не будет актуальным сегодня.

К договору купли-продажи квартиры есть четкие государственные требования, нарушение которых делает его недействительным. Многие пункты в договоре купли-продажи квартиры для вас более важны, чем для продавца, так как они будут защищать вас от различных вероятных ситуаций, также сам договор в дальнейшем будет являться основанием приобретения вами квартиры.

Лучшим вариантом для правильного составления договора является профессиональное юридическое сопровождение купли-продажи. Некоторые юристы специализируются на таких вопросах.

Также юридическое сопровождение сделки можно получить в сервисе Домклик от Сбербанка. Если вы будете использовать для безопасного расчета сервис Домклик, то там вам предоставят договор купли-продажи, в данный момент эта услуга включена в стоимость сервиса.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

После подписания договора купли-продажи квартиры и организации безопасного расчета можно ехать в МФЦ на государственную регистрацию сделки. Сегодня регистрация в МФЦ проходит достаточно просто и быстро, без огромных очередей, как в былые времена.

Для регистрации требуется: паспорта продавца и покупателя с копиями главной страницы и страницы с пропиской, договор купли-продажи в 3-х экземплярах, согласие супруга продавца на продажу квартиры, если квартира была приобретена в браке.

В МФЦ у вас примут документы и назначат дату, когда можно будет забрать зарегистрированный договор и новую выписку ЕГРН на ваше имя. Сейчас это занимает 9 рабочих дней. Нотариально заверенные договора регистрируются за 1-3 рабочих дня, поэтому если имеется срочность, то можно воспользоваться услугами нотариуса.

До государственной регистрации сделки купли-продажи ответственность за квартиру и любые происшествия с ней несет продавец, поэтому он не должен передавать вам ключи от квартиры раньше, чем регистрация произойдет.

Передача квартиры после регистрации и оплаты

В передаточный акт записываются номера и показания счетчиков на воду, электричество и отопление. Передаются ключи от квартиры, техническая документация на квартиру, счетчики и т. п.

После получения квартиры вам нужно встать на учет в управляющей компании и в других обслуживающих квартиру организациях, проверить даты поверки счетчиков на воду и отопление, проконтролировать оплату продавцом закрывающих коммунальных счетов. ВСЁ!

Источник

Как выбрать ЖК в Краснодаре и не потерять деньги

Краснодар развивается стремительно, многие мечтали бы переехать сюда и ищут варианты приобретения жилья. Этим могут воспользоваться недобросовестные застройщики и риелторы, а потому нужно быть настороже. Поговорим о том, на что обращать внимание при покупке квартиры, проведем небольшую экскурсию по районам столицы Кубани и сориентируем по ценам в разных ЖК.

Распространенные ошибки при покупке жилья в Краснодаре

Люди, проживающие в других районах страны, совершают ошибки при покупке жилья в Краснодаре чаще, чем местные жители. Причиной может быть и злой умысел или непредусмотрительность застройщика, и недостаточная осведомленность об особенностях района.

Наиболее распространенные ошибки:

Может оказаться роковой и такая ошибка, как дистанционная покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке, без знаний ее реального состояния и расположения. Потому опытные эксперты рекомендуют осматриваться на месте и лишь потом принимать решение.

Краткое описание основных районов Краснодара

Для несведущего человека названия микрорайонов ЧМР, ЦМР, РИП, «Энка», «Немецкая деревня» и другие ни о чем не говорят. Трудно понять, оправдана ли стоимость квартиры, каковы будут условия жизни. В этом поможет небольшой обзор районов Краснодара, а более подробно с ними можно ознакомиться на сайте по ссылке.

Юбилейный (ЮМР). Утопает в зелени, находится вдали от основных предприятий на берегах живописной реки Кубань. Инфраструктура развита, есть школы, 7 детских садов, поликлиники, торговые центры и парки. Ветхих домов практически нет, преобладают многоэтажки. Из минусов высокая стоимость жилья и пробки на въезде в микрорайон.

Фестивальный (ФМР). Расположен недалеко от центра, имеет развитую инфраструктуру — детские сады, школы, гимназии, магазины, ТРЦ. Жилой фонд разнообразный: большой частный сектор, много хрущевок, активно идет строительство нового жилья, в том числе элитного. Основных минусов два: высокая стоимость жилья и отсутствие трамвайной линии. Последнее для Краснодара, не имеющего метро, является существенным недостатком.

Центральный (ЦМР). Является деловой зоной Краснодара. Инфраструктура развита очень хорошо, в микрорайоне 43 детских сада, 11 школ, гимназии, поликлиники. Масса возможностей для отдыха — ЦМР славится обилием кафе, ресторанов, развлекательных центров, скверов. Существенным недостатком является обилие ветхого частного жилья. Кроме того в микрорайоне острый дефицит парковочных мест, а цены на жилье можно назвать самыми высокими в городе.

Черемушки (ЧМР). Микрорайон отличается обширным частным сектором, в котором можно найти дома даже довоенной постройки. Есть тут и советские хрущевки, и кирпичные брежневки. Современные дома также встречаются, но сравнительно редко: застройка ведется точечным методом. В Черемушках расположен Кубанский государственный университет, развита инфраструктура, находится большой рынок «Вишняки». Зеленые насаждения, Карасунские озера и парк «Солнечный остров» дополняют облик ЧМР. Однако тут же находится часть промышленности, оживленные транспортные магистрали, что негативно сказывается на экологии.

ГМР или Гидрострой. Сравнительно тихий микрорайон, расположенный вдалеке от шумных улиц Краснодара. Примыкает к парку «Старая Кубань», где можно неплохо отдохнуть. В жилом фонде преобладают многоэтажки, построенные в восьмидесятых и девяностых годах прошлого века. Инфраструктура развита хорошо, на территории ГМР есть школы, детские сады, магазины. Однако трамвайных линий тут нет, а потому добраться до центральных частей города в час пик будет затруднительно.

Энка или район имени Жукова. Расположен вдалеке от центра Краснодара, но имеет очень развитую инфраструктуру. Рядом с Энкой находится крупнейший ТРЦ «Красная площадь», есть спортзалы, СПА-центры, школы и детские сады. Район считается престижным, квартиры зачастую имеют улучшенную планировку, средние цены при этом будут ниже, чем в ЦМР и ФМР. Однако единственная дорога из Энки часто перегружена обилием транспорта, а парковочных мест вечно не хватает.

ПМР или Пашковский микрорайон. Тут преобладает частный сектор, новых многоквартирных домов относительно мало, зато инфраструктура развита превосходно. Помимо школ, детских садов и поликлиник тут находятся «Ашан», «Леруа Мерлен», «Лента» «OZ Молл» и другие гипермаркеты и ТРЦ. Здесь же находится и международный аэропорт «Пашковский». Район густонаселен, движение по дорогам тут оживленное, в час пик нередки пробки. Однако проблемы с парковочными местами выражены не столь ярко, как в других частях Краснодара.

Удаленный от центра микрорайон РИП стремительно развивается, но является территорией периодических скандалов, связанных с качеством недвижимости. Именно тут больше всего обманутых дольщиков и незаконных строек. Потому, покупая квартиру в районе РИП, нужно быть предельно осторожными. Инфраструктура района развита плохо, есть проблемы с коммуникациями, в дождь нередки застои воды на дорогах. С другими худшими районами Краснодара можно ознакомиться в этой статье.

Классы и цены квартир в Краснодаре

В Краснодаре можно найти квартиру любого класса, от «эконом» до «бизнес» и «элит». Однако нужно понимать, что в России нет их четких границ, а единственный документ, составленный Российской гильдией риэлторов и призванный регулировать этот момент, не утвержден Правительством РФ, а потому игнорируется многими застройщиками.

Кроме того, в конкурентной борьбе стираются границы между квартирами разных классов. Так, квартира класса «комфорт» может иметь панорамные окна, присущие жилью бизнес-класса. Об особенностях квартир в Краснодаре и их средней стоимости читайте в этом материале.

Условно можно выделить следующие классы жилья в Краснодаре:

Лучше же ориентироваться не на классы а на проектную документацию. Этот подход даст более объективные сведения о квартире и ЖК в целом.

С ценами на квартиры класса комфорт в новых ЖК Краснодара можно ознакомиться в таблице.

*цены и стоимость зависят от стадии застройки и спец.предложений и могут отличаться на дату обращения с заявкой о покупке

Что касается вторичного жилья, тут на стоимость влияет состояние и год постройки дома, наличие инфраструктуры, удаленность от остановок общественного транспорта и другие факторы. Согласно данным сайта Авито, средняя стоимость квартир будет следующей:

При этом многое зависит от района. Так, в ЦМР можно найти однокомнатные квартиры, продающиеся за 5-6 млн руб, а в в том же Музыкальном районе, например, такие же квартиры, но стоимостью менее 1 млн руб.

Как нужно выбирать квартиру в Краснодаре

Соблазн купить жилье в Краснодаре не покидая стен родной квартиры очень велик, лучше не стоит ему поддаваться. Лучше переехать в съемное жилье, а дальше ориентироваться по обстоятельствам:

Покупая квартиру в Краснодаре, даже в лучших ЖК, нужно принимать во внимание степень личного комфорта. Также желательно проверить дом на сайте администрации города. Если здание было построено с нарушениями российских законов, оно будет занесено в особый реестр.

Заключение

Чтобы выбрать квартиру в ЖК Краснодара нужно изучить инфраструктуру и удобство каждого микрорайона, запросить проектные документы, пообщаться с будущими соседями, а также посетить местные форумы. Если проявлять осторожность, то даже в печально известном РИПе можно найти достойный вариант в хорошем ЖК за умеренную плату. Беспечные же и наивные люди, наоборот, часто разочарованы покупкой. Но вы теперь точно не пополните их ряды, потому что внимательно изучили эту статью. Успешного вам выбора жилья!

Источник