Как выбрать место для кафе

Как выбрать помещение под кафе и ресторан

Именно от выбора помещения зависят успех и скорость окупаемости вашего заведения. Грамотно выбранное место под ресторан или кафе обеспечивает вам стабильный трафик и прибыль. Безусловно, при открытии заведения надо учитывать и множество других важных моментов еще во время составления бизнес-плана кафе (выбор поставщиков и оборудования, программы для кафе, подбор персонала, дизайн заведения и т. д.), но ни одна гениальная концепция не приведет ваш бизнес к успеху, если для нее не будет подходящего места. Арендуйте или покупайте помещения под кафе там, где вам выгодно во всех отношениях, а не там, где просто дешево. Здесь не стоит экономить. Общие подсчеты сколько стоит открыть кафе или как открыть бар мы писали в отдельной статье.

В этой статье, о том как правильно выбрать место для ресторана, с нами поделилась опытом подбора Екатерина Кочурова, автор курса «ЯРесторатор» и генеральный директор ресторанного агентства Resto-school.

С чего начать, как выбрать место под ресторан?

Как мы уже писали в нашей статье про подбор документов для кафе, есть две принципиально разные стратегии выбора помещения, от которых зависят все ваши дальнейшие действия:

Первая — с самого начала определиться с концепцией вашего будущего заведения: составить меню, выбрать формат, выбрать оборудование (для зала, для кухни, программу для ведения учета в ресторане), просчитать бюджет, под этот конкретный бизнес-план написать техническое задание (ТЗ) со всеми критериями отбора и начать поиск.

Вторая — поиск выгодных и интересных предложений на рынке аренды: создавать концепцию, отталкиваясь от локации, площади, технических возможностей и планировки конкретного помещения.

Наша статья основывается на опыте Катерины, а она ярый сторонник исключительно первого подхода, потому что только при такой стратегии вы сможете диктовать свои требования и контролировать бизнес в дальнейшем. Чтобы облегчить задачу начинающим рестораторам, мы составили пошаговую инструкцию «Как выбрать место для кафе», выполняя которую вы добьетесь желаемого результата и эффективно разовьете свой бизнес.

Подробнее про выбор помещения для первого кафе, можно посмотреть в отдельном видеоуроке из нашего курса «Как открыть кафе».

Чек-лист — как правильно выбрать место для кафе

1. Первый пункт — самый ответственный и обширный.

Для начала вы должны определиться с концепцией, что у вас будет за заведение: с итальянской или азиатской кухней, бургерная, паб с крафтовым пивом, кондитерская с домашней выпечкой или просто пекарня с буфетом.

Не забывайте и про формат заведения: fast food, street food, fast casual, upper casual, casual dining, fine dining.

Очень важно определиться с меню, для начала хотя бы выбрать категории блюд и технологию: будете ли вы готовить на гриле, жарить, парить, выпекать или мариновать.

И последнее — размер бюджета, желаемая планировка помещения и выбор района города.

2. Далее составляем ТЗ на помещение под кафе. Оно должно быть как можно более подробным и обязательно учитывать принципиальные нюансы, без которых невозможно полностью воплотить вашу концепцию заведения в реальность (например, витражные окна, высокие потолки, парковка, максимальные нагрузки на энергосеть (определенное значение в киловаттах), площадка рядом с заведением, наличие нескольких вытяжек, особенная планировка и размеры помещения, возможность размещения вывески и прочие особенности, которые критически важны для вашего проекта).

3. По составленному ТЗ ведется поиск подходящего помещения. Можно делать это самостоятельно либо обратиться к профессионалам, специализирующимся на подборе помещений для общепита.

4. Выбираем подходящие варианты. Обязательно рассмотрите несколько предложений. Всегда будет из чего выбрать, не нужно останавливаться на первом попавшемся помещении, которое хотя бы частично подходит под ваши требования. Компромисс — самый нежелательный вариант.

5. Детально и скрупулезно изучайте договор аренды. Это очень важно. Не просто читайте его, а вчитывайтесь в каждое слово. Советуем на этом этапе привлечь грамотного юриста, который поможет, обратив ваше внимание на все подводные камни. Например, такие:

6. Выясните, кто снимал помещение до вас и причину, по которой предыдущий арендатор съехал отсюда. Помещение может пустовать и годами (что уже вызывает подозрения), и тогда узнать это будет немного сложнее. Но если это был какой-то ресторан или кафе, обязательно почитайте отзывы в соцсетях или на TripAdvisor, чтобы понять, какой «след» оставила за собой эта локация. Хотя если у вас сильный бренд и вы знаете, как грамотно продвигать ресторан, то чужие неудачи вам не страшны. Однако для начинающих рестораторов, у которых это первый бизнес, дурная слава места может стать серьезным препятствием

7. Когда вы определитесь с помещением, еще раз пересмотрите свой бизнес-план и окончательно подкорректируйте его с учетом особенностей выбранного места:

Это нужно для того, чтобы вы смогли объективно оценить свой будущий бизнес — реалистично и хладнокровно. Еще раз повторимся: не делайте выбор на эмоциях, все нужно просчитывать, и тогда ваше заведение будет работать стабильно и прибыльно

8. Вы всегда можете сэкономить месяцы работы, а значит, и свои деньги, если привлечете к таким задачам профессионалов. Они уберегут вас от ошибок и подскажут как выбрать место для ресторана без подводных камней. Но, если у вас достаточно времени и ограничен бюджет, надеемся, что наши советы помогут вам хотя бы на начальном этапе

Какие риски могут быть при выборе локации?

Если вы открываете кафе в жилом доме, никогда не забывайте, что ваша спокойная жизнь зависит от всех его жильцов. Любые жалобы по поводу громко играющей у вас музыки или шумно работающего гриля (даже если у вас нет ни первого, ни второго), скорее всего, закончатся обращением жильцов в соответствующие органы. А они, в свою очередь, обязаны отреагировать. Дальше все будет зависеть только от проверяющих лиц

Постарайтесь со всеми договориться: узнать всех жильцов в лицо, понять, кто из них настроен негативно и почему, и выстраивать с ними дружеские отношения

Еще одна часто возникающая проблема помещений в жилых домах — отсутствие приточно-вытяжной вентиляции. Бывают просто сказочные помещения по арендной плате, локации или трафику, но в них нет вытяжки или она не предусмотрена. Наш совет: не рассматривайте такие помещения. Может, как-то поставить вытяжку у вас и получится, но наверняка будут проблемы с ее согласованием, ведь не факт, что она там предусмотрена.

Источник

Как искать место для кафе — продолжение

В прошлой статье я рассказывала, как искать помещение для кафе. Там я описала два варианта:

Если вы решили пойти традиционным путем и арендовать помещение, то вам понадобится план. Я расскажу, что конкретно делать, чтобы найти точку.

Я не эксперт, не экономист — я человек с маленьким бизнесом, который уже четыре раза искал хорошую точку. Расскажу всё со ссылками и фотками — надеюсь, что статья поможет вам найти подходящее помещение быстрее.

Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы

Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы

1. Составьте список требований

Чтобы отсекать неподходящие варианты, вам нужно подготовить список минимальных требований. Вот наш:

Требования к помещению помогают отфильтровать неподходящие варианты и сэкономить время. Но требования — это ориентир, а не закон. Будьте готовы идти на уступки. Например, мы думали, что в подвальной кофейне не может быть уютно, поэтому не рассматривали такие варианты. Но потом зашли в кофейню «Кофе внутри» в подвале на Серпуховской, и наше мнение изменилось.

Сами мы встали на семи метрах в бизнес-центре класса В без мокрой точки — то есть отступили от трех требований из восьми. И только вторым шагом нашли помещение, которое полностью подходит под требования. Если бы мы не пошли на компромисс, то, вероятно, до сих пор листали бы ЦИАН и уже разуверились найти что-то подходящее.

3. Начинайте искать

Чтобы найти помещение, надо подписаться на уведомления ЦИАНа, шерстить соцсети, ходить по городу и искать точки аренды — тут волшебных рецептов нет, любой посоветует вам то же самое.

Все варианты в пределах МКАД мы просматривали через минуту, как их выкладывали

Но Москва огромная, интернет огромный: невозможно одному просмотреть все-все предложения. Нужно или сузить круг поисков, или найти людей, которые помогут искать.

Ищите там, где таких, как вы, не хватает. Мы планировали открыть кофейню с качественными и недешевыми напитками: средний чек — 150-200₽. В Москве таких кофеен сотни, кому нужна еще одна? Мы заглянули в «Кофейную карту Москвы» и нашли три проплешины — места, где нет кофеен третьей волны. Там нас не хватает!

Кофейная карта Москвы постоянно пополняется. Теперь на ней появилась и кофейня Stories, которую мы открыли

Так мы поняли, что хотим попасть на Таганку, Проспект Мира или Киевскую. Первую кофеточку открыли на Таганке.

Ищите там, где ваши люди. Мы хотим варить кофе для сотрудников офисов, поэтому подумали о крупных бизнес-центрах: вспомнили, где офисов много, а кофеен — не очень. Нашли на карте три зоны и разошлись в разные стороны. В конце дня каждая принесла находку.

Исследовали бизнес-центры класса А и В+ возле Таганской, Павелецкой и Шаболовской

Мы потратили день, чтобы обойти эти районы: сфотографировали три объявления об аренде, но ни одно из них не подошло. Этот способ требует много времени, а отдача от него минимальная — подходит тем, кто не спешит. Чтобы ускориться, вовлеките в эту работу друзей.

Ищите глазами друзей. Попросите знакомых: пусть пока гуляют, фотографируют красные объявления в окнах. Так вам станут присылать объявления об аренде из всех концов Москвы. Правда, большая часть этих объявлений будут совсем-совсем неподходящими.

Ищите с помощью высоких технологий. К нам обратилась компания, которая делает прогнозы на основе бигдаты — ребята захотели на нашем примере протестировать свой сервис. Вот как это работает.

Робот собирает информацию о часах работы разных точек общепита и о том, что в них покупают. Так он определяет зоны, где в радиусе 300-метров не покупают кофе. Затем находит места, где сосредоточен потенциальный спрос: вузы, школы, кинотеатры — места, где люди учатся или отдыхают. Потом объединяет эти данные и показывает зоны необслуженного спроса: где кофе хотят, но купить его негде. Потом проверяет, есть ли в окрестности свободные торговые помещения. В итоге выдает адреса подходящих точек. Круто?

Так для нас нашли 3 точки аренды возле вузов

Мы не воспользовались этой находкой, потому что хотели варить кофе не для студентов, а для сотрудников офисов. Мы дали роботу новое задание и сузили рамки: свободные площади возле бизнес-центров класса А и В+, чтобы рядом было не больше трех других кофеен. Робот не смог нам помочь: «площадка, соответствующая заданным условиям, в Москве не обнаружена».

Но вы можете воспользоваться подобными сервисами; главное — ставьте задачу на поиск точно и реалистично.

Не надейтесь на агентства. Все средства хороши, надо бить во все колокола. И только риелторы, по нашему опыту, в этом деле не помощники. Начинающий бизнес выбирает помещение со ставкой до 250 000₽ — при таких ценах риелтор ничего не заработает. Агентства присылают несколько вариантов, подходящих по критериям, а затем все подряд. Вы только теряете время.

Если находите точку, которая соответствует требованиям, тут же выезжайте смотреть. Хорошие предложения в Москве живут несколько часов.

4. Оцените помещение

Обычно мы проводили в помещении 10-20 минут: осматривали комнаты и коммуникации, задавали вопросы владельцу. С нами ездила шеф-бариста Ира — она замечала те недочеты помещения, о которых мы бы даже не подумали. Например, неудобное расположение подсобки. Постепенно мы составили чек-лист — список характеристик, которые влияют на наше решение.

Влияет на итоговую цену проекта:

Влияет на привлечение гостей:

Пройдите по этому чек-листу и всё запишите. Если что-то из списка не в порядке, вам придется это учитывать, когда будете просчитывать бизнес-кейс. Например, чем больше коммуналка, тем больше вам придется зарабатывать, чтобы ее отбить. Если нет вывески, мало кто из прохожих к вам зайдет. А если у вас проблемы с нормами СЭС или отношениями собственников, то вероятно, вы вовсе лишитесь бизнеса.

5. Посчитайте и подумайте

Если помещение понравилось, не хватайтесь за него сразу — вам нужно еще многое узнать и посчитать. Иногда договоры подписывают тут же, на подоконнике, но чаще на это уходит время. Вы можете отправить владельцу помещения «письмо о намерениях», чтобы он знал, что вы заинтересованы. А сами отправляйтесь изучать район и считать трафик.

Составьте список требований к помещению.

Чтобы не терять время, сузьте круг поиска, привлеките друзей и технологичные сервисы.

На месте проверьте помещение по чек-листу.

Читайте следующую статью о том, как оценить, насколько удачная ваша точка.

Источник

Как выбрать место для кафе – четыре простых и действенных совета

Cооснователь и генеральный директор сети бртучечных Левон’с

Павел Ачикян, сооснователь и генеральный директор сети бртучечных «Левон’с», рассказывает, почему нельзя идти на компромиссы при выборе места для кафе, и дает советы, как это правильно делать.

Выбор места – одна из самых важных задач при открытии кафе. И одна из самых сложных. Несмотря на то что Москва огромная, хороших проходных мест – с высоким трафиком и необходимой для выбранной концепции аудиторией – не так много.

Нет трафика – нет выручки

Когда создаешь гастропроект, в первую очередь думаешь, кому ты будешь продавать. То есть ориентируешься не только на количество людей, но и на их «качество». Я знаю проекты, которые с этим ошибались – вроде бы поток был неплохим и ровным в течение дня. Но среди этого потока не было покупателя для конкретной концепции.

Причина может быть в чем угодно:

Лучше потратить больше времени на подготовку и поиск, но найти локацию, которая подходит вам на 100%.

Тест: привлечёт ли твой стартап финансирование?

Этап 1. Разведка

На что сначала нужно обратить внимание

Совет. Поговорите с продавцами или кассирами уже открытых кафе. Под разными предлогами по-дружески узнайте, как дела, много ли народа. Про жизнь народ поговорить очень любит, поэтому обычно они спокойно рассказывают – хороший поток всегда или только в обед.

Можно купить что-то – на чеках часто указан номер, и вы можете понять, сколько людей прошло за сегодня. Это конкретные показатели, а не рассуждения менеджеров о том, какой крутой ТЦ и какие тысячи людей тут ходят.

Этап 2. Выбор помещения

Искать помещения на улице можно самим, но удобнее обратиться к агентам по подбору коммерческой недвижимости. Но, конечно, закладывайте на это бюджет: при заключении сделки нужно будет заплатить стоимость либо половины, либо целого месяца аренды (суммы не подскажем, все договоры конфиденциальные).

С агентами надо быть максимально конкретными – чем больше вы им дадите деталей, тем лучше.

Главное, не отступать от своего и не поддаваться на уловки: настаивать на районе с хорошим трафиком, чтобы не предлагали вам места в переулках, задать коридор по площади – если это небольшое заведение, то от 30 до 50 квадратных метров.

Кстати, такие места – самые редкие, потому что они меньше стоят, а «впихнуть» туда можно почти любую концепцию. Хорошие агенты могут предложить эксклюзив – места, которых пока нет в рынке.

Совет. Чтобы повысить шансы на получение места, которое понравилось, лучше сделать презентацию проекта для собственников помещения (будь то улица или ТЦ), где рассказывается о концепции и компании, которая стоит за бизнес-идеей и, конечно, о команде.

В случае с ТЦ нам во многом помог кризис: пошла ротация арендаторов на фудкортах, и получилось встать на отличное место с пока неизвестным брендом.

Этап 3. Проверка данных

Когда нам предлагают место в ТЦ – на фудкорте или в торговой галерее – часто рассказывают, какие в центре великолепные показатели посещаемости. Но считают их на входе, а на фудкорте в большинстве случаев счетчиков нет.

Мы часто видим, что основной поток идет в якорные магазины на первом этаже («Ашан» или «Перекресток»), а до фудкорта основная часть народа вообще не добирается. Проверить это очень просто – покупаете кликер, как у стюардесс, идете на фудкорт и дежурите там.

Когда мы выбираем место для кафе, мы проводим на площадках целые дни, потому что нужно замерить трафик в разное время – в будни и выходные, утром, в обед и вечером.

Еще мы любим смотреть, сколько людей подошло к схожей с нами концепции – по среднему чеку, по новизне проекта.

Совет. Конечно, нужно смотреть, какие проекты уже есть на фудкорте или на улице. Если много пересечений, проверить – конкуренты ли они по чеку, по качеству продукта.

Мы очень спокойно относимся к «Макдональдсу» поблизости – есть он и есть. Это всеобщая данность, к тому же, он уже давно не такой дешевый, и часто создает дополнительный трафик, привлекая людей в ТЦ. Кстати, если удачно встать относительно «Макдональдса», вполне можно перехватить часть потока.

Этап 4. Продумываем технические требования

Водоснабжение, канализация, необходимая электромощность – очень важный вопрос. Часто бывает, что помещение подходит по метражу, но там 5 кВт, и сделать ничего невозможно. Если у вас концепция с вытяжкой, то обязательно нужно убедиться в возможности ее установки. В помещении в жилом доме, например, с этим могут быть проблемы.

Если просто найти место для кафе — еще полбеды, то найти место на улице, которое соответствует всем техническим требованиям – нереальная морока.

Обычно здания в центре старые, небольшие, каждый собственник или арендатор внутри что-то менял, в документах путаница и часто собственники сами не знают, что было до них, не могут найти проект – кто что построил, где были трубы, как шло электричество. Вы сами, как исследователи пещер, будете это раскапывать.

Совет. С ТЦ в этом плане проще: если выделена площадка под фудкорт, обычно все уже проведено и продумано. Правда, в ТЦ намного выше требования к проектной работе – придется согласовать несколько проектов – технический, архитектурный и на электрику.

Если что-то может пойти не так, так и будет

Ну а дальше начинается стройка, к которой тоже надо быть морально готовым. Выбор места – первый шаг, дальше только больше.

Источник

Как выбрать и проверить помещение для кафе

Найти место под кафе в популярной локации города — только полдела. Еще нужно убедиться, что Роспотребнадзор разрешит там открыть заведение. Разбираемся, на что обращать внимание при выборе места

Наталия Сорокина

От локации во многом зависит успех кафе, поэтому выбор помещения — одно из ключевых решений на старте бизнеса. Помещение должно нравиться посетителям и подходить под требования Роспотребнадзора. Разбираемся, как найти такое место и что в нем проверить перед тем, как заключать договор.

Статья будет полезна, если вы планируете открывать свое первое заведение и у вас еще не было опыта поиска и подготовки помещений под кафе или ресторан.

Определиться с концепцией

Концепция заведения — это его формат: как заведение будет работать, для какой аудитории, какое меню и сервис предлагать. Упрощенно можно разделить форматы на привычные: кафе, ресторан, столовая, кофейня, кондитерская или бар.

Концепция определяет, кто придет в кафе и заплатит за продукт. Например, семейное кафе не открывают в офисном центре, так как там нет целевой аудитории. В офисном центре лучше открыть столовую или кофейню для сотрудников.

Концепция и локация заведения зависят друга от друга. Чаще всего предприниматель придумывает идею для заведения, а потом ищет место. Бывает, что он сперва находит место. В этом случае нужно выбирать концепцию под место — главное, не открывать наугад.

Представим случай, когда предприниматели придумали концепцию, но ошиблись с локацией.

Настя с подругой открыли кофейню третьей волны возле университета: они закупали кофе прямо с плантаций, сами обжаривали, готовили его альтернативными способами. К кофе подавали полезные десерты от местных кондитеров и свежие круассаны. Но дело не пошло: спешелти кофе был слишком дорогим для студентов, ждать, пока заварится альтернатива, слишком долго. Из еды спрашивали про сэндвичи, а не про сладкое.

Настя изменила концепцию: стала закупать более дешевые зерна, заменила альтернативу на привычные капучино и латте, добавила в меню сытные сэндвичи с курицей и ветчиной. Так получилось снизить цены, и студенты стали ходить чаще.

Концепция включает в себя меню заведения, фирменный стиль, дизайн интерьера и сервис — все это должно работать на общую идею. Продумайте, как должно выглядеть ваше заведение, в максимальных деталях: сколько места потребуется под кухню, зону бара, сколько вы хотите поставить столиков, если они будут.

Все это лучше продумать заранее и собрать небольшой чек-лист того, что обязательно должно быть в помещении, чтобы оно попало в концепцию. С таким чек-листом будет проще дальше отбирать варианты.

Определиться с локацией

Хорошая локация — это не самое красивое и популярное место в городе, а место, где есть целевая аудитория в достаточном количестве. Хорошее место помогает бизнесу зарабатывать. При выборе локации ориентируйтесь на признаки.

Есть уличный трафик около помещения под кафе. Проще открыть кафе, где всегда ходят люди, проезжают машины. Люди будут проходить, видеть яркую вывеску и заходить внутрь. В этом случае место работает как реклама.

Но бывают исключения.

Блогер с миллионами подписчиков открыл ресторан на берегу реки, в красивой локации за городом — ехать туда долго, нет уличного трафика. Но в заведении всегда забронированы места, так как поклонники узнали об открытии из его соцсетей, заинтересовались красивым местом и хотят поддержать проект. Но если блогер потеряет популярность, заведение потеряет гостей.

Лучше не строить бизнес на исключениях, а посчитать, сможете ли вы постоянно привлекать посетителей в спальный район или на тихую улочку.

Есть нужная целевая аудитория в достаточном количестве. Важно не только количество прохожих, но и их характеристика. Считают не всех прохожих рядом с будущем кафе, а только потенциальных клиентов.

Например, Олег хочет разбогатеть, поэтому открывает дорогой ресторан. Ему кажется, что нужно открыть там, где много людей, — так будет больше чеков. Олег думает открыть ресторан около станции метро, так как там каждый день проходят тысячи людей. Только эти люди не пойдут в дорогой ресторан, а вероятнее зайдут в пекарню за свежими булочками по пути. Это не значит, что у пассажиров метро нет денег на ресторан. Просто Олег не учел обстоятельства: люди готовятся к походу в ресторан, а не забегают по дороге с работы.

Обычным кафе формата «для всех», например кофейне с выпечкой, можно пренебречь этим правилом и ориентироваться на количество прохожих. Но для специфических форматов заведений важнее найти не самое проходимое место, а свою аудиторию.

Посетителям будет удобно добираться до кафе. Любые преграды, которые стоят перед гостем: забор, опасный перекресток, лестница, неприятный запах канализации, отсутствие парковки — снижают количество гостей. Предприниматель может прийти в понравившееся место и понаблюдать за уличным трафиком.

Иван открыл кафе напротив парка. Он прогнозировал, что люди нагуляются и пойдут в его заведение обедать. Но того, что рядом нет пешеходных переходов, посетителей мало: люди не готовы идти 20 минут ради обеда.

Еще хорошо продумать, как люди будут заходить в кафе с коляской или где они смогут оставить велосипед, особенно если это важно для вашей целевой аудитории.

Изучить работу других заведений поблизости. Многие ищут свободное место в городе, чтобы открыть кафе. Кажется, что если нет конкурентов, проще заработать. Только чаще отсутствие кафе, ресторанов, столовых — маркер, что в этом месте нет целевой аудитории или есть запрет на работу общепита.

Петр зашел в кофейню около офисного центра, а там огромная очередь. Постоянный гость сказал, что так всегда, ведь это единственная кофейня поблизости. Еще Петр заметил, что часть людей заглядывают в кофейню, видят очередь и уходят: очевидно, они хотели выпить кофе, но не готовы столько ждать. В этом месте можно открыть вторую кофейню и забрать часть клиентов.

Теперь понятно, на что обращать внимание при выборе расположения будущего кафе. Посмотрим, где искать само помещение.

Найти помещение под аренду

Искать объявление в интернете на Циане или Авито. Собственники размещают объявления на специальных платформах или региональных сайтах. В них показывают фото, пишут условия и цену аренды. Это экономит время: можно посетить те, что подходят и по цене, и по расположению.

Общаться с предпринимателями в городе. На лучшие места в городе часто есть очередь желающих арендовать за любую цену — собственники даже не размещают объявление. О такой локации можно узнать напрямую от коллег.

Владелец пекарни рассказал знакомым предпринимателям, что переезжает в точку побольше через три месяца. Собственник помещения еще не разместил объявления, а знакомые пекаря уже звонят по аренде.

Не всегда получается найти помещение быстро: иногда нужно искать несколько месяцев, отсмотреть десятки вариантов.

Чтобы упростить процесс, можно заключить договор с риелтором и делегировать поиск ему. Тогда от вас потребуется только объяснить риелтору важные критерии и быть готовым заплатить за услуги сумму месячной арендной платы помещения, которое выберете. То есть если аренда помещения стоит 100 000 ₽, риелтору заплатите тоже 100 000 ₽.

Когда найдете помещение, нужно проверить его изнутри: подходит ли оно под требования Роспотребнадзора и СЭС.

Проверить помещение с учетом требований СЭС и Роспотребнадзора

Представим, что вы нашли подходящее помещение под кафе, — кажется, осталось подписать договор с собственником. Но ставить подпись еще рано: сперва надо проверить, подходит ли помещение для работы общепита.

Изучить правила самостоятельно. Роспотребнадзор, СЭС, пожарная инспекция устанавливают требования к расстоянию между стенами, проводке, расстановке мебели, вентиляции. Правил настолько много, что разобраться без опыта сложно. А еще их периодически меняют.

Так, в 2020 году Роспотребнадзор обновил санитарные правила для кафе и ресторанов: часть правил отменили или скорректировали. этого не стоит следовать старым советам и инструкциям из интернета или рассказам знакомых. Например, больше не надо отделывать на кухне стены плиткой на высоту от 1,7 метра.

Нормативные документы для открытия кафе можно искать через системы «Гарант», «КонсультантПлюс», на сайте Роспотребнадзора, на сайтах властей региона и города. Еще можно задать вопросы о списке документов и требованиях по телефону горячей линии Роспотребнадзора. Сотрудник колл-центра свяжет с подходящим специалистом.

Нанять технического специалиста. Если изучать требования самостоятельно нет ни времени, ни желания, рекомендуем сразу привлекать к работе технического специалиста. Это стоит сделать еще на этапе выбора помещения: он проверит его с учетом актуальных требований, а затем подготовит технический проект для дизайнеров и строителей. Это лучше делать до того, как подпишете договор, если собственник разрешает исследовать объект.

Работать со специалистами чаще дешевле, чем набивать шишки самому: штрафы ИП начинаются от 10 000 ₽ за каждое нарушение, а для ООО — от 30 000 ₽. Или Роспотребнадзор может закрыть кафе на несколько месяцев.

Рекомендуем заранее найти компанию, которая будет консультировать, готовить технические документы, общаться с СЭС, готовиться к проверкам Роспотребнадзора. Например, поможет получить заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам и правилам.

Арбитражный суд оштрафовал кафе на 150 000 ₽ за нарушения санитарных норм

Что случилось. В Томске Роспотребнадзор подал в арбитражный суд заявление о привлечении к административной ответственности компанию «Асиновский общепит».

Позиция Роспотребнадзора. Сотрудники Роспотребнадзора проверили кафе «Светлана» и обнаружили нарушения требований «о безопасности пищевых продуктов» и санитарных правил 2.3.6.1079-01 и 1.1.1058-01. Например, в кафе:

Позиция компании. Вину не отрицали, нарушения быстро исправили.

Решение суда. Арбитражный суд согласился с результатами проверки Роспотребнадзора. Однако учел, что «Асиновский общепит» нарушил санитарные правила впервые, а после проверки устранил нарушения. И назначил штраф с учетом смягчающих обстоятельств — 150 000 ₽, это половина от предусмотренного штрафа п. 2 ст. 14.43 КоАП РФ.

Найти готовое помещение. Если не хочется заморачиваться с требованиями, проще искать помещение, где раньше работали кафе или ресторан. Бывший владелец, вероятно, выполнил большую часть требований. Например, правильно спроектировал кухню, разработал систему пожарной безопасности и вентиляции.

Новому арендатору останется перепроверить помещение, устранить недочеты и сделать косметический ремонт. Проще покрасить стены и купить новую мебель, чем перестраивать стены, перекладывать трубы и менять проводку.

При выборе готового помещения есть важный нюанс: не стоит снимать помещение, если оттуда съехали сразу несколько заведений за короткий срок. Вероятно, у них была общая причина — например, скандальный арендодатель или низкий трафик. Лучше не рисковать и поискать другое место.

Может остаться плохая репутация от бывшего кафе

Если вы нашли помещение, которое подошло вам по всем критериям, пора составлять и подписывать договор. Но перед этим необходимо сделать самое важное — зарегистрировать свой бизнес.

Зарегистрировать ИП или ООО

Когда вы нашли помещение, пора регистрировать бизнес. Лучше сперва открыть ИП или ООО, а потом уже подписать договор. Так вас не заподозрят в незаконной работе.

Тех, кто пытается вести бизнес неофициально, вычисляют в налоговой, прокуратуре и Роспотребнадзоре. За нелегальное предпринимательство назначают штрафы от 500 до 500 000 ₽ — размер зависит от обстоятельств дела.

Сейчас открыть ИП или ООО можно за несколько дней.

Регистрировать ООО дольше, так как еще нужно подготовить решение об учреждении ООО и документы для подтверждения юридического адреса. В Тинькофф Бизнесе банк сам подготовит эти документы, чтобы упростить регистрацию ООО.

Не стоит регистрировать бизнес заранее — до того, как нашли помещение под кафе. Иначе может выйти так.

Игорь зарегистрировал ИП и открыл расчетный счет 1 января 2021 года. А подходящее помещение под ресторан нашел только 1 сентября 2021 года. Хоть Игорь ничего не зарабатывал, он все равно должен заплатить страховые взносы за это время.

Чтобы выбрать между ООО и ИП для открытия кафе, нужно учесть несколько факторов:

Число учредителей бизнеса. Если открываете один, проще выбрать ИП. На ООО придется назначать себя директором и платить 13% НДФЛ с собственной зарплаты.

Если открываете кафе с партнером, безопаснее выбрать ООО. Так вы сможете определить за каждым долю и избежать споров о правах на бизнес.

Трое братьев открывают кафе. Они зарегистрировали ООО со стартовым капиталом 1 млн рублей. Старший брат внес 500 000 ₽ — у него 50% кафе, средний и младший брат внесли по 250 000 ₽ — у них по 25%.

Если из них решит выйти из бизнеса, сможет продать долю двум оставшимися братьям или привлечь еще одного партнера со стороны.

Алкоголь в заведении. Предприниматели выбирают ООО для кафе, если планируют продавать алкоголь. По закону ИП нельзя продавать крепкий алкоголь.

Планы на будущее. ИП нельзя открывать филиалы — можно открыть только одну точку. Если готовы сразу развивать сеть заведений по городу или стране, нужно ООО.

Не все знают, что будут делать через год или пять лет. Поэтому можно пока открыть ИП, а потом его закрыть и зарегистрировать ООО. Или можно не закрывать и открыть второе ИП. Закон не запрещает создавать группу компаний, главное — соблюдать требования ФНС.

Сравнение форм бизнеса для открытия кафе

Меньше размер штрафов и меньше отчетности

Можно открыть одну точку

Нельзя продавать крепкий алкогольМожно открыть с бизнес-партнерами

Выше размер штрафов и больше отчетности

Можно открывать филиалы

Можно продавать любой алкоголь, если позволяет помещение

Заключить договор аренды

После того как бизнес зарегистрирован и вы оформили ИП или ООО, можно заключать договор с арендодателем.

Обратите внимание на арендодателя. При выборе места нужно обращать внимание на самого арендодателя, так как он станет почти бизнес-партнером: с ним придется договариваться о размере аренды, правилах ее повышения, о расходах на ремонт и о сроке договора.

Без договора нельзя начинать работу даже со знакомым собственником помещения, так как случается разное.

Например, предприниматель договорился со знакомым об аренде помещения. Так как все давно друг друга знают, оформлять договор не стали. Прошел год, кофейня раскрутилась и начала приносить хорошую выручку. Собственник помещения вдохновился успехом кофейни своего арендатора и решил, что сам может не хуже. Он решил выселить арендатора и самому открыть подобную кофейню. Предприниматель не смог защитить бизнес, так как договор не составляли.

Составьте текст договора. Строгих требований к тексту договора нет. Главное — прописать существенные условия, то есть описать помещение и стоимость аренды.

В интернете есть много бесплатных шаблонов договоров. Однако универсальные шаблоны не учитывает частности — советуем проработать детали договора с юристом. В нем важно определить:

Подпишите акт приема помещения. Дополнительно к договору заключают акт приема помещения. В нем нужно описать состояние помещения в момент подписания договора: сколы на мебели, трещину на стекле, скрипящий пол, ржавые трубы. Тогда арендатор не сможет заставить владельца кафе платить за ремонт мебели или замену стекол — документ докажет, что так было до начала работы.

Список документов для открытия кафе или ресторана

После того как предприниматель определился с помещением и подписал договор, нужно подготовить документы к открытию.

Понадобятся следующие документы:

В отдельной статье разбираемся, как подготовить каждый из них:

Источник