Как выглядят апартаменты в новостройке
Что такое апартаменты
Что нужно знать об апартаментах
Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.
Во-первых, это красиво
Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.
Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.
Хороший вариант для инвестиций
Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.
Апартаменты стоят дешевле
Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.
Но в них нельзя оформить постоянную прописку
Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.
В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.
Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.
Инфраструктура — как повезёт
В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.
Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.
Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.
Платить за ЖКУ придётся больше
Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.
Налоги — выше
После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше. Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов. Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.
Вывод
Если вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств. При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково. Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.
Дизайн апартаментов: главные отличия от оформления квартир
Апартаменты – это элитное жильё, которое отличается от обычного не только площадью и внешним видом, но и рядом особенностей в плане юридического оформления. Чаще всего располагаются в бывших офисных зданиях – поэтому дизайн апартаментов требует особого подхода.
Дизайн-проект от студии Павла Полынова
Что такое апартаменты?
Апартаменты юридически не являются помещением, пригодным для жилья – это накладывает на их владельца обязательства, отличающиеся от обычного владения жильём.
Основные отличия такого типа квартир – большие размеры, несоответствие стандартным жилищным нормативам и нетипичный набор качеств для жилой застройки.
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
Главное отличие состоит не в метраже или популярности, а в юридическом аспекте.
Так как это коммерческое помещение (даже если в нём живут люди и в целом апартаменты соответствуют необходимым для этого нормам), при судебном разбирательстве оно будет рассматриваться, как обычная недвижимость, без статуса жилья.
Это чревато тем, что апартаменты никогда не рассматриваются, как единственное жильё и могут быть отобраны за долги.
Также к такому типу жилья не прилагается никаких социальных гарантий от застройщика.
Ещё несколько отличий:
Юристы не рекомендуют приобретать апартаменты в качестве единственного жилья или использовать их, как залоговое имущество – так вам будет сложнее добиться своих прав.
Виды апартаментов
Условно все апартаменты можно разделить на две группы – автономные, где жилец самостоятельно живёт так же, как в обычной квартире, и варианты с отельным сервисом.
К первым можно отнести простые апартаменты и просторные лофты.
Лофты отличаются тем, что базируются на бывших производственных помещениях, могут быть многоуровневыми, с нестандартной высотой потолков и размером окон.
Дизайн-проект от Pitsou Kedem Architects
К апартаментам отельного типа относятся апарт-отели – это гостиничные номера класса люкс, которые нельзя арендовать на длительный срок.
Кондо-отели – такие же апартаменты, но с возможностью приобретения в личное пользование.
Плюсы и минусы апартаментов
Прежде всего такое жильё относится к числу элитного.
Вы не найдёте апартаменты на окраине города (исключением могут быть люкс-микрорайоны на окраине миллионников) и точно не купите по цене средней квартиры, даже в хорошем районе.
По стоимости такое жильё уступает только элитным квартирам.
Плюсы:
Минусы:
Перепланировка апартаментов
Обычно такое жильё продаётся в уже готовом виде.
При покупке, например, помещения типа кондо-отель, новый владелец может сразу начинать жить в нём – в наличии будет всё, включая даже мелкие детали интерьера.
Дизайн-проект: studio DJDS
Однако широко распространен вторичный рынок, а также продажа «заготовок» – помещений с первичным ремонтом и отделкой.
На любом этапе вы можете переделать апартаменты под себя – переставить акценты в зонировании, изменить количество комнат, даже разделить жильё на подуровни.
Дизайн-проект: Henrik Nero
Основные типы апартаментов по планировке:
Владелец апартаментов, как и владелец квартиры, всегда будет ограничен их площадью – при всём желании не получится сделать из типа А тип С.
Однако вы можете изменять положение комнат, их назначение – например, расширить гостиную за счёт дополнительных спален, или напротив, максимально разделить пространство стенами.
Организация пространства в апартаментах
Всё зависит от того, как и кем используется помещение. Если в них живёт один человек, целесообразнее будет разделить зоны согласно его потребностям.
Прежде всего определите размер самых важных зон – спальни, кухни, публичного пространства.
Владельцы небольших апартаментов иногда совмещают зоны ради экономии пространства и удобства.
В студии спальная зона может быть и гостиной, а кухня – плавно перетекать в публичную зону.
Для тех, кто планирует жить в апартаментах не один, важно определить личное пространство для каждого из жильцов – сделать это можно только посредством дополнительного деления на комнаты.
Дизайн-проект: Leonid Sizikov
Кто живет в апартаментах
Такие помещения ещё называют «жилищем рантье» и в этом достаточно правды.
Основная аудитория рынка апартаментов для жилья – люди со стабильным средним или высоким доходом, как одиночки, так и семейные.
Дизайн апартаментов: выбор стиля
Апартаменты редко обставляются в устаревшей стилистике – жильё позиционируется, как выбор творческих, оригинальных, состоятельных людей.
Минимализм
Этот стиль главенствует в дизайне интерьера последние годы, как в чистом виде, так и в виде различных течений.
Главные принципы – сдержанность и простота в формах, меблировке и гамме.
Подойдёт для помещения любых размеров и никогда не выйдет из моды.
Неоклассика
Идеальный стиль для тех, кто хотел бы воплотить в своём жилье классические интерьеры, но не хочет нагромождать апартаменты безвкусными для современного дома элементами.
Содержит сдержанную и дозированную роскошь, позволяет добавлять в обстановку больше деталей, чем в большинстве других трендовых стилей.
Нарочито грубый, прямой, с минимумом оттенков стиль, ответвление минимализма с примесью конструктивизма.
Подойдёт не каждому помещению, лофту необходим простор и много света.
Скандинавский стиль
Сдержанный, в светлых и холодных оттенках, приемлет небольшие акценты, с упором на натуральные материалы (или их имитацию).
Идейный «последователь» минималистичной линии, но с поощрением гармоничных деталей.
Контемпорари
Близкий к скандинавскому стилю, но основывается такой дизайн в первую очередь на удобстве, лаконичности и функциональности.
Приветствуются натуральные материалы и простые формы.
Хай-тек
Название говорит само за себя – это «умный» и функциональный интерьер, ограниченный по тональности (белый, бежевый, серый, чёрный и их оттенки).
Приветствуются соответствующие материалы: пластик, сталь, стекло.
Баухаус
Баухаус – стиль, очень приближенный к минимализму, хорошо сочетается с лофтом – их можно успешно комбинировать, делая жильё уникальным.
Практичный, но не лишённый небольшой доли комфортной роскоши.
Дизайн-проект: Рут Кампау и Михаэль Мерк
Оформление окон и дверей
Панорамные поверхности в апартаментах требуют особого внимания – решения, которые подошли бы для квартиры, здесь не актуальны.
При наличии широких окон и тем более комплекса стёкол на всю стену, необходимы специальные стеклопакеты: тёплые, прочные, которые можно очищать.
Дизайн-проект: Сергей Махно
Интерьер апартаментов предполагает быть максимально просторным и открытым, поэтому желательно избегать использование дверей (конечно, если это не сан.узел).
Можно обойтись более мягкими вариантами (разделение арками, цветовой гаммой, освещением и т.д).
Там, где без дверей обойтись нельзя, лучше выбирать варианты, соответствующие основному стилю интерьера.
Выбор аксессуаров
Аксессуары в интерьере – вся обстановка, которая не является мебелью.
Они необходимы, даже в самых минималистичных дизайнах, так как создают акценты.
Правильный выбор аксессуаров во многом определяет успешность интерьера апартаментов.
Можно использовать картины, элементы освещения (лампы, бра, люстры), живые растительные композиции, статуэтки, аквариумы и т.д.
Стильные и оригинальные мелочи не только оттенят основную обстановку, но и сделают помещение более личным, обжитым.
Дизайн-проект от Екатерины Домрачевой
Ошибки в оформлении апартаментов
Есть несколько типичных ошибок в оформлении жилья по типу апартаментов.
Чаще всего их допускают те, кто впервые занимается дизайном такого жилья.
Чего не стоит делать, планируя интерьер апартаментов:
Дизайн-проект от HOZO interior design.
Соблюдая эти простые правила и руководствуясь собственными потребностями, вы сможете создать идеальное жильё, не ограниченное маленьким пространством квартиры и прочими соответствующими ограничениями.
Что такое апартаменты и зачем они нужны?
На рынке первичной недвижимости можно встретить несколько категорий объектов с коммерческой и функциональной ценностью, но не все они рассматриваются как жилые. Разница между апартаментами и квартирой, ЖК и МФК устанавливается по ряду признаков, в том числе и юридических. Покупатель жилья в новостройке должен отличать разные виды предложений, чтобы не загнать себя в ловушку, выбраться из которой будет практически невозможно.
Почему апартаменты — не квартира?
Градостроительный кодекс, жилищное законодательство и акты, регулирующие отношения сторон по ДДУ, вводят ряд определений, по которым можно установить признаки жилого объекта. Так, жилым комплексом и входящими в его состав квартирами может называться объект, соответствующий ряду признаков:
корпус, строение возводятся на земельном участке, отведенном для жилищного строительства;
при проектировании закладываются параметры, соответствующие требованиям инсоляции, воздухообмена, распределению площадей по СНиП и ГОСТ для жилых помещений;
застройщик обязан соблюдать инфраструктурные минимумы по обеспечению доступности социальных, сервисных и торговых объектов, учреждений жизнеобеспечения;
к жилому фонду относят квартиры, дома или отдельные комнаты, удовлетворяющие описанным выше требованиям.
Особенности апартаментов и отличия от квартир
Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:
регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.
Итак — апартаменты это коммерческая недвижимость, которая может использоваться для временного проживания. И тут возникает еще несколько тонкостей, не всегда очевидных на этапе приобретения.
Скрытые тонкости владения апартаментами после покупки
Владение помещением в апарт-комплексе имеет особенности, заметно отличающиеся от квартиры. На втором «смысловом слое», в подтексте можно обнаружить интересные тонкости.
Нет взносов на капремонт. Кому-то это может показаться не самым важным, но, когда УК примет решение провести капремонт, придется выложить деньги сразу. Или заранее вносить договор пункт о накоплении УК средств на специальном счете.
Управляющий (УК) вправе производить перерасчеты за поставку энергии, воды и прочих ресурсов, включая в них свои расходы и не обращая внимания на социальные тарифы и сетку тарифов для жилых помещений.
Застройщик продает апартаменты дешево, разница в цене с квартирой может составлять и 40 %, но это происходит за счет сокращения себестоимости объекта — застройщик не создает инфраструктуру, не обязан заниматься вопросами транспортной доступности. Если в ЖК вся социальная инфраструктура создается за счет средств застройщика, то все, что включено в состав МФК или апарт-комплекса, включается и в стоимость апартаментов при покупке. А дальнейшие расходы по содержанию УК может распространять и на собственников.
Не рассматриваются претензии к инсоляции, недостаточной вентиляции, качеству подаваемой воды, так как действуют нормы для коммерческих объектов. Все эти тонкости должны быть обусловлены договором с УК.
Третий смысловой уровень — самый сложный. На нем находятся довольно спорные вопросы, о которых никто не задумывается, пока не начнутся неприятности.
Мы не называем застройщиков и объекты, но предлагаем обратить внимание на проектные декларации новостроек с апартаментами. Там эти помещения могут быть обозначены и как офисы. Что это означает? Покупая такую недвижимость, вы можете столкнуться с ограничениями на использование электрических и газовых плит по правилам пожарной безопасности.
Третий уровень сложности — подводные камни апартаментов
Есть вероятность, что к вам начнут приходить проверяющие, которые будут смотреть на объект как на коммерческий, предъявляя к нему особые требования, например, по установке дверей, и вы будете обязаны их выполнить как собственник офиса. К вам могут применять коммерческие расценки за все — от воды до уборки площадки и использования лифта. Вы не сможете потребовать соблюдения тишины от буйных соседей, поскольку фактически занимаете офисное помещение. Вам могут отключить отопление, не ориентируясь на график для жилых домов. УК может разместить рядом с вами или под вами шумный бар или клуб, не спрашивая разрешения. Кстати, классификация новостроек по категориям касается только жилых объектов. Потому «апартаменты бизнес-класса» — это довольно спорное рекламное утверждение.
Перевод апартаментов в жилой фонд
Можно ли со временем сделать апартаменты квартирой? Теоретически да. На практике это не под силу одному собственнику и даже сплоченной группе. Сложности таковы:
помещения придется привести в соответствие с нормами для жилых квартир, а это сложно только по требованиям инсоляции;
строение (корпус) должно располагаться на участке, имеющем назначение — жилищное строительство, что означает изменение категории земли, а это громоздкая и долгая процедура;
общая сумма затрат на такие операции будет едва ли не равна стоимости еще одних апартаментов;
потребуется переоформление права собственности на новую категорию с учетом норм по площади и интересов несовершеннолетних.
При покупке апартаментов стоит уточнить у застройщика, намерен ли он сам заняться переводом дома или хотя бы части помещений в жилой фонд. Подобное обещание должно быть закреплено в договоре.
Выгодно ли покупать апарт-объекты в МФК
Итак, покупать апартаменты стоит в случаях, когда речь идет о второй площадке при наличии собственной квартиры. Или для сдачи их в аренду, но тут стоит разобраться в том, какими окажутся налоги, ведь сдается не квартира, а коммерческое помещение. Самым сильным аргументом оказывается разница в цене, которая может быть весьма заметной на этапе покупки, но потом нивелироваться дорогими услугами и другими особенностями апартаментов!
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
Что такое апартаменты
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
