Как выкупать недвижимость по банкротству
Как продают имущество на торгах при банкротстве? Важные моменты
В каком порядке проходит реализация имущества на торгах? Кто осуществляет руководство процедурой продажи? Как устанавливается первоначальная цена?
Продажа имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).
Как устанавливается продажная цена?
Для начала определяют стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям Закона об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.
Продают имущество компании-банкрота в порядке, установленном ст.111 Закона № 127-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст.139 Закона № 127-ФЗ.
Важно: имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой. На основании решения собрания либо комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о банкротстве, составляет менее чем 100 тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.
Имущество должника, балансовая стоимость которого составляет меньше 100 тысяч рублей на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, продается в порядке, установленном собранием или комитетом кредиторов (п.5 ст.139 Закона № 127-ФЗ, Письмо ФАС РФ от 24.09.2019 г. №РП/83261/19).
Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Такую процедуру можно инициировать, если требования к физлицу составляют не менее 500 тыс. рублей и они не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда должны были быть исполнены (п.2 ст.213.3 Закона № 127-ФЗ).
Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не сможет рассчитаться с кредиторами в установленный срок, он вправе подать в суд заявление о признании его банкротом. В этом случае размер неисполненных обязательств не имеет значения (п.2 ст.213.4 Закона № 127-ФЗ, п.11 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 г. № 45).
То есть заявить о банкротстве может как само физическое лицо, так и его кредиторы.
Как оценивается имущество физического лица?
Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.
Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).
Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).
При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.
Все ли имущество может уйти с молотка?
В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.
Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.
Процедурные моменты реализации имущества
Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).
В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.
В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.
Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.
Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.
Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).
Кто принимает участие в торгах?
В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).
Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.
Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.
Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.
С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас:
Сделка с банкротом: как покупателю себя обезопасить
Когда сделку могут оспорить?
от 18 до 20% — разница не является существенной (позиция ВС по делу № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015);
от 20 до 40% — суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным);
более 40% — существенное занижение цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016).
Исходя из практики, эксперт говорит, что самым «безопасным» для покупателя будет занижение цены до 20%. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается.
Алина Манина, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании × считает, что часто продавцы сами просят занизить цену объекта, чтобы потом заплатить меньше налог с продажи. К примеру, если квартира стоит 9 млн руб., собственник предлагает 5 млн руб. указать в договоре как цену, а остальные 4 млн руб. передать наличными «за неотделимые улучшения».
Это неприемлемо, даже если вас будут убеждать в юридической чистоте такой сделки. Например, что на 4 млн руб. будет оформлено дополнительное соглашение, а за полученные деньги продавец предоставит собственноручную, правильно составленную расписку.
Алина Манина, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании ×
Манина предостерегает, что если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости. С этим согласна и Замулина. По ее словам, доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно. Так, по делу № А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.
❌ Еще одно популярное основание для признания сделки должника недействительной — ее совершение в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца. По этому основанию сделку аннулируют, если:
❌ Оспорить могут и мнимую сделку, то есть совершенную только для вида. Так, в рамках дела о несостоятельности № А33-26650/2016 стало известно, что сначала с будущего банкрота кредитор решил взыскать убытки в 2,6 млн руб. через суд. После возбуждения дела должник продал свой автомобиль марки Citroen. Но во время процедуры управляющий выяснил, что машиной мужчина фактически пользовался еще почти 3 года.
❌ Недействительной признают и притворную сделку. Фактически это маскировка других сделок, которые стороны в действительности собираются совершить. Так, по делу № А65-14835/2019 суды признали притворной цепочку сделок купли-продажи автомобиля Lexus. За 4 года у элитного автомобиля сменилось четыре владельца. Три инстанции решили, что вся эта цепочка была нужна, чтобы прикрыть истинную — безвозмездный вывод имущества должника. Так суды решили потому, что первый покупатель не смог доказать, что на самом деле передавал деньги по договору.
А если должник добросовестный?
Но что если вы не помогали должнику «вывести» имущество, не получали недвижимость в подарок и даже цена сделки обычной по меркам рынка? Чтобы не лишиться и покупки, и денег в результате приобретения имущества «с историей», покупатель должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью». Так считают суды. Это значит, что на этапе подписания договора новый собственник должен предпринять все меры, необходимые для проверки чистоты сделки.
В настоящее время стандарт добросовестности покупателя достаточно повышенный, что предполагает наибольшую осмотрительность покупателя при совершении сделки и проведение не формальной проверки документов, а детальной дополнительной проверки с целью установления юридической чистоты сделки.
Симонов объясняет, что для признания нового собственника добросовестным не всегда нужна совокупность всех перечисленных условий, но их соблюдение позволит покупателю избежать оспаривания сделки. Юристы поделились алгоритмом действий, который снизит риски лишиться покупки, если продавца признают банкротом.
Советы для тех, кто собирается совершить сделку
Покупателю важно быть осмотрительным, а значит, выяснить все об имуществе и самом продавце до совершения сделки. Проверять имущество и оценивать возможное банкротство продавца можно как самостоятельно, так и с помощью специалистов. Можно обратиться к нотариусу, который проверит отчуждаемую недвижимость на предмет продажи, дарения другим лицам и найдет сведения о нахождении имущества в залоге, споре или под арестом или об обременении правами третьих лиц. Обращение к нотариусу суды признают признаком добросовестности. Ахмеров говорит, что сейчас многие юридические компании оказывают такую услугу, как Due Diligence. Она представляет собой правовой аудит, всестороннюю проверку участника сделки и оценку сведений о продаваемом активе. Не скупиться на проверку советуют и другие эксперты.
При покупке дорогостоящего имущества на вторичном рынке никогда нельзя полагаться на заверения продавца или риелтора, однозначно стоит провести комплексную проверку на наличие рисков оспаривания сделки. Расходы на проверку будут несоизмеримо малы по сравнению с ценой сделки, которая может превратиться в полный провал.
Проблемы у добросовестного покупателя могут возникнуть, даже если продавец не сможет обосновать в суде, откуда у него в свое время появились наличные деньги на покупку. Конечно, если покупка не была оплачена предыдущим продавцом, это тоже риск для покупателя.
✔️ Стоит выяснить и то, почему собственник решил продать актив. Часто встречаются объявлении о продаже машин по приятной цене с отметкой «срочно нужны деньги». Сама по себе такая формулировка уже может означать, что у продавца есть некоторые финансовые трудности, считает Ахмеров. Это не значит, что нужно игнорировать все предложения о продаже имущества по цене ниже рыночной. Не исключено, что продавец добросовестный и ему нужны деньги по объективным причинам — переезд, срочное лечение и так далее. Но к таким объявлениям нужно относится настороженно. «Покупатель, приобретая исправное имущество со значительным дисконтом, не мог не осознавать, что сделка нарушает права и законные интересы кредиторов должника. Действуя разумно и добросовестно, покупатель должен был поинтересоваться целью продажи автомобиля на подобных условиях, определить из общедоступных источников сведения о его средней рыночной стоимости», указал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу № А45-26468/2019.
Очевидно, что продавец, заинтересованный в продаже имущества, вряд ли раскроет перед покупателем информацию о наличии финансовых трудностей, но соответствующую проверку покупатель может провести и без его участия.
Чтобы проверить физлицо, нужно знать его фамилию, имя, отчество и паспортные данные. Ахмеров говорит, что копию паспорта продавец обязан предоставить потенциальному покупателю. Обладая такой информацией, покупатель сможет проверить продавца на сайте ФНС России, ФССП России (на предмет действующих исполнительных производств), в картотеке арбитражных дел или на сайтах судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца (на предмет наличия возбужденных гражданских и арбитражных дел о взыскании задолженности). Симонов считает важным проверить гражданина на предмет участия в юридических лицах в качестве учредителя, руководителя или акционера. Ведь его теоретически могут привлечь к «субсидиарке», что впоследствии приведет к банкротству самого продавца и оспариванию сделок, совершенных в отношении личного имущества.
Воскресенская советует дополнить договор купли-продажи заверениями об обстоятельствах, а именно, что у продавца нет проблем финансового характера (кредиторская задолженность, просуженная задолженность). И предусмотреть санкции на случай нарушения этих гарантий. Эксперт признает, что уже во время банкротства продавца это вряд ли спасет, но, возможно, отпугнет неблагонадежных продавцов.
Торги по банкротству – инструкция для участника
На торгах по банкротству происходит продажа имущества должников, официально признанных финансово несостоятельными. Как правило, продажа идет с большим дисконтом. Кто-то присматривается к торгам по банкротству, чтобы сделать выгодное приобретение для себя, кто-то думает на этом заработать. Как начать участвовать в торгах по банкротству? В этой статье дана пошаговая инструкция для тех, кто хочет выгодно купить имущество «с молотка».
Число банкротов в России за последний год существенно выросло. Юрлица в период пандемии коронавируса держат оборону, а вот индивидуальные предприниматели и физические лица в 2020 году пополнили ряды финансово несостоятельных. Имущество банкротов уходит на торги, средний «ценник» лота в перспективе будет снижаться. Как приобрести имущество, идущее с молотка, которое продается в среднем в 3-5 раз дешевле его рыночной цены? Как участвовать в торгах по банкротству, с чего начать?
5,7 млн. рублей. – средний российский «ценник» лота на торгах по банкротству в 2019 году. «Ценник» лота снижается, в 2018 году он составлял 6 млн. рублей.
Шаг 1. «Вгрызание» в тему: изучение алгоритма участия в торгах и формулировка собственных целей и задач.
Чаще всего первым делом тем, кто желает освоить торги по банкротству, рекомендуют идти за электронной подписью. Без нее, действительно, к торгам путь закрыт. Однако такой подход подойдет для тех, кто любит действует по принципу – «ввяжемся в драку, а там разберемся». Торги – процедура многоэтапная, и если к ней подходить «с умом», то она может дать большие выгоды. Поэтому логичнее все же сначала изучить суть торгов по банкротству, алгоритм торга, торговые площадки и т.п., а потом уже приступать к активным действиям.
Можно ли это сделать самостоятельно? Можно. Изучить законодательную базу, где в том числе описан алгоритм проведения торгов, изучить статистику и аналитику по торгам, изучить площадки, почитать отзывы и лайфхаки участников и организаторов торгов.
Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения, продаже имущества должников. До 2015 года на торгах по банкротству могло распродаваться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона «О банкротстве физических лиц» стало возможным распродавать и их имущество.
ТОП-причин участия в торгах по банкротству:
Источники информации о продаваемом имуществе:
Для поиска интересных торгов по банкротству используйте СБИС Торги.
Оставьте заявку на бесплатное подключение к СБИС Торги.
Торги по банкротству физических лиц
Последняя редакция 27 марта 2021
Время на прочтение 13 минут
Процедура признания неплатежеспособности помогает физическим лицам на законных основаниях списать свои долги перед кредиторами. Ценные вещи продают через торги, и выручка идет на погашение задолженностей, а остатки долгов списывают. Но торги по банкротству выгодны не только банкротам — предприимчивые граждане покупают на них ликвидное имущество по бросовым ценам для перепродажи.
Что такое торги по банкротству
Торги — это аукцион по продаже имущества должника. Продажа активов должника — это последний этап признания его неплатежеспособности, направленный на удовлетворение требований кредиторов.
Реализация вещей при банкротстве проводится через электронные аукционы. Оценкой имущества перед продажей занимается финансовый управляющий — сам, либо нанимает оценщика. Также управляющий организует весь процесс торгов, а после заключает договор с покупателем, регистрирует его, если нужно, в Росреестре. Движимое имущество дешевле 100 тыс. рублей финуправляющий вправе сбыть через прямые продажи — он публикует объявления на Авито и других сайтах или в газетах.
Особенности торгов
Процедура признания неплатежеспособности регулируется законом о банкротстве 127-ФЗ. В нем указано, что торги проводятся на электронных торговых площадках (ЭТП), а участвовать в них могут физ.лица, ИП и юр.лица. Реализация имущества граждан-банкротов проводится чрез ЭТП.
Процедура торгов прозрачна, в Интернете можно отслеживать все этапы движения лота. При нарушении порядка каждый участник вправе обратиться с жалобой:
При выявлении в действиях финуправляющего или других лиц фактов мошенничества будет инициировано административное производство.
Продажа активов из-за банкротства граждан ведется по нескольким схемам:
Продажа имущества должников производится удаленно по принципам аукциона (ст. 447 ГК РФ). Участник, предложивший максимальную цену, побеждает и становится покупателем лота. При этом покупатель обязан выполнить условия электронных торгов — внести деньги вовремя, подписать договор купли-продажи, принять собственность, зарегистрировать на себя.
Наши услуги и цены
Как проходят торги по банкротству
Аукцион проводится в строгом соответствии с законом.
Участники подают заявки, и в назначенный день состоится аукцион. В рамках аукциона производится повышение цены лота на величину, обусловленную правилами участия в торгах (минимальное повышение — это шаг аукциона).
Выглядит это так: Участник1 делает ставку: предлагает выкупить лот по стартовой цене + 15% (шаг аукциона) — Участник2 делает более высокую ставку (цену еще на 15%) в течение 30 минут. Победит тот, чья ставка не будет перебита другим участником. К участию допускаются только зарегистрированные на ЭТП и внесшие задаток участники.
Банкротные брокеры выжидают именно таких аукционов, здесь удается купить ценные вещи с 90% скидкой. Но ликвидное имущество до этой стадии торгов, как правило, не доходит.
Это основные шаги в рамках того, как проходят торги по банкротству. Если в результате процедуры реализации какое-либо имущество должника остается нереализованным, оно предлагается кредиторам напрямую. Если и кредиторами имущество окажется невостребованным, то будет возвращено банкроту.
Что подлежит описи и реализации
Что продают на торгах
На торги по банкротству физических лиц, организаций и субъектов предпринимательской деятельности может передаваться любое имущество, имеющее рыночную ценность:
Если реализация имущества не принесла ожидаемой суммы, вырученными средствами закрывается часть долга перед кредиторами в порядке очередности, а остальные долги списываются.
Где проходят торги
Российское законодательство не ограничивает финансовых управляющих в выборе площадки для аукционов. Среди всех действующих ресурсов, где проходят торги, наиболее востребованы участниками следующие:
Все, кто желает поучаствовать в торгах, обязаны знать, на что обратить внимание, и что влияет на выбор ЭТП. Места для публикаций об аукционах:
Основной портал по банкротству — это ЕФРСБ. Здесь собраны точные и полные данные обо всех проводимых торгах. Все сведения о предстоящих аукционах публикуются заранее, поэтому о них узнает большое количество граждан и организаций (сообщение размещается на сайте за 25 дней до старта торгов).
Правила участия в торгах по банкротству
Предварительные мероприятия
Чтобы поучаствовать в торгах, все желающие должны соблюсти ряд условий:
Цены для лотов в рамках электронного аукциона выставляются в последний рабочий час дня, предшествующего торгам. Окончательная стоимость лота формируется уже в ходе реализации лотов и зависит от спроса.
Как покупать на аукционах: инструкция
Чтобы купить лоты с выгодой, участники должны придерживаться инструкции:
ЭЦП нужна, чтоб пользоваться функционалом торговых площадок, участвовать в торгах по банкротству. Во избежание проблем нужно заранее узнать о том, каким функционалом обладает оформляемая цифровая подпись, и подходит ли она для конкретной ЭТП.
Те, кто знает, как работают торги по банкротству, превратили участие в аукционах в источник дохода. Схема здесь несложная: покупатели отыскивают выгодные лоты, участвуют в торгах, затем перепродают имущество. Но не нужно думать, что это безрисковый вид заработка — если недостаточно подготовиться к аукциону и не проверить досконально выставленные лоты, то есть риск купить имущество, продать которое будет весьма трудно или даже невозможно.
Риски при торгах по банкротству
Имущество банкрота выставляется на торги после оценки и утверждения судом порядка продажи собственности. Покупатель такого лота теоретически застрахован от неожиданностей, поскольку процедура легальна и регулируется законом. Но тот, кто понимает, как работают торги по банкротству, знает и о рисках — управляющий может ошибиться или намеренно сообщить не всю информацию, кредиторы или должник могут оспаривать результаты, т. к. торги предполагались под «своего человека».
Как сделка купли-продажи через электронный аукцион признается недействительным в суде? Оспорить торги можно в следующих случаях:
Например, о предстоящих торгах было опубликовано некорректное сообщение, в котором информации подана не полностью, в искаженном виде. Также не нужно игнорировать нарушения при принятии заявок, при подведении итогов торгов и действия организаторов, ограничившие круг участников.
Например, если на продажу выставлена сельхозтехника, то преимущественное право на ее покупку возникает у фермерских хозяйств, расположенных рядом с объектом должника.
Чтобы минимизировать риски потери купленного лота, покупателю следует внимательно проверять о нем информацию перед заявкой на участие. Стоит проверить описание, условия проведения аукциона, заранее проанализировать, есть ли в деле о банкротстве заинтересованные участники. А также учесть массу других факторов, включая действительное состояние имущества, его внешний вид и работоспособность.
Оптимальным решением будет доверить сопровождение процедуры реализации имущества юристам, в совершенстве знающим, что такое торги по банкротству, и как это работает. Для консультации по вопросам сохранности имущества должника при банкротстве и сопровождения торгов позвоните нашим юристам или напишите нам онлайн.