Как выкупить комнату у государства
Как выкупить комнату у муниципалитета?
– Собираюсь купить две комнаты в трехкомнатной квартире от разных собственников. Третья комната принадлежит муниципалитету. Возможно ли выкупить муниципальную комнату и как?
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета. После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты. Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом. Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене. Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.
Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:
Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента). Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.
При обращении Вы заполняете заявление установленного образца, в котором указываются: фамилия, имя и отчество заявителя, его паспортные данные, суть обращения и изложение прав, описание жилого помещения и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.
В случае, когда лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.
Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма. Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме. На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.
При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.
Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
«Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города?
Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.
Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.
Только для нуждающихся
Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):
И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.
Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).
Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:
Как узнать о продаже комнаты?
Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?
Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).
В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).
Как выкупить комнату: 5 простых шагов
Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.
Шаг 1. Заявите о своих намерениях
Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.
Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).
Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:
Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.
Шаг 2. Пройдите проверку
Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.
Шаг 3. Получите распоряжение
После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.
Шаг 4. Оплатите комнату
На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.
Шаг 5. Заключите договор
В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.
Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!
Как я выкупила последнюю долю в коммуналке
И стала полноценной обладательницей трехкомнатной квартиры
Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.
В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.
Кратко напомню, как мы стали собственниками первых двух комнат
Оставалась третья комната в квартире. Ей владела пожилая женщина. Она в квартире не жила, а коммунальные услуги оплачивал ее внук. Он же иногда приходил проверить, что в комнате все в порядке.
Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.
Наследство и торг
Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.
Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.
При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.
Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения
мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке
У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Появление неожиданного собственника
Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.
Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.
Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью
Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.