Как выкупить комнату в коммуналке
«Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города?
Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.
Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.
Только для нуждающихся
Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):
И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.
Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).
Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:
Как узнать о продаже комнаты?
Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?
Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).
В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).
Как выкупить комнату: 5 простых шагов
Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.
Шаг 1. Заявите о своих намерениях
Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.
Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).
Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:
Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.
Шаг 2. Пройдите проверку
Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.
Шаг 3. Получите распоряжение
После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.
Шаг 4. Оплатите комнату
На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.
Шаг 5. Заключите договор
В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.
Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Как я выкупила последнюю долю в коммуналке
И стала полноценной обладательницей трехкомнатной квартиры
Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.
В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.
Кратко напомню, как мы стали собственниками первых двух комнат
Оставалась третья комната в квартире. Ей владела пожилая женщина. Она в квартире не жила, а коммунальные услуги оплачивал ее внук. Он же иногда приходил проверить, что в комнате все в порядке.
Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.
Наследство и торг
Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.
Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.
При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.
Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения
мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке
У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Появление неожиданного собственника
Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.
Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.
Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью
Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.
Как самостоятельно продать комнату в коммуналке
И сэкономить на риелторах
Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.
Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.
Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.
Как мы стали собственниками комнаты
В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.
У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.
Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.
Но все, как обычно, пошло не по плану.
Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.
В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.
Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.
В ванной у нас стояла стиральная машина, как и у соседей из комнаты № 3. Женщина из комнаты № 2 стирала руками
Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке
Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.
Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.
Несмотря на все это, наши соседи были хорошими и добрыми людьми. Мы особо не ругались. Когда они просили, я помогал перенести что-то тяжелое и громоздкое. Наш дедушка тоже со всеми ужился. Он был примерно одного возраста с женщиной из комнаты № 2.
Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.
Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.
Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.
Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.
Как выглядит процесс продажи комнаты
Продажа комнаты отличается от продажи обычной квартиры, потому что комната — это объект долевой собственности. Сначала мы должны были предложить соседям приобрести наше жилье — это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся, комнату можно выставлять в свободную продажу. И цена должна быть не ниже той, которую мы предлагали соседям.
Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.
Мы наметили такой план продажи комнаты:
Нужен ли риелтор для продажи комнаты
Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.
Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.
У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.
Предпродажная подготовка
Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках : «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.
Больше всего звонков было с «Авито». В Ярославле этот сайт объявлений очень популярен. Часто звонили риелторы, предлагали свои услуги, но я им отказывал.
Я купила комнату в коммунальной квартире
Что это — пережиток прошлого или выгодное вложение?
У нас с мужем был 1 млн рублей, но мы отчаянно хотели свое жилье.
Мы живем в Петербурге и четыре года назад купили комнату в коммунальной квартире на Васильевском острове. Я расскажу, как мы выбрали этот вариант и почему я считаю, что это удачное вложение средств.
Эта история — личный опыт автора
Автор — не риелтор и не юрист, а обычный человек, который купил комнату в коммунальной квартире. Через несколько лет оказалось, что способ приобретения, который ей предложили продавцы, один из самых опасных с юридической точки зрения.
Почему люди покупают комнаты в коммуналке
Я знаю три причины, почему люди до сих пор покупают комнаты в коммуналках Санкт-Петербурга :
мы заплатили за комнату
По этим причинам мы и купили такую комнату.
Низкая стоимость
Комната в коммунальной квартире — один из самых привлекательных по цене вариантов на рынке недвижимости. В среднем комната площадью 15 м 2 стоит около 1,5 млн рублей.
Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.
В 2015 году цены были другими, но даже если посчитать в ценах 2019 года, то оказывается, что комната выгоднее студии.
Разница на август 2019 года между вложениями в студию и комнату — 994 660 Р
Студия на этапе котлована в Мурине | Комната в центре с ремонтом и мебелью | |
---|---|---|
Покупка недвижимости | 1 594 660 Р | 1 400 000 Р |
Ремонт | 300 000 Р | 0 Р |
Мебель и бытовая техника | 200 000 Р | 0 Р |
Срок заселения | май 2021 | август 2019 |
Аренда комнаты до заселения | 300 000 Р | 0 Р |
Итог | 2 394 660 Р | 1 400 000 Р |
Комната показалась нам более привлекательным вариантом, потому что не надо ждать, пока построят дом, и тратить деньги и время на ремонт. Кроме того, по площади вся студия всего на 5 метров больше, чем наша комната. А у нас еще есть общая кухня и санузел.
Расположение в центре города
В новых жилых районах на окраинах нет коммуналок, там сейчас построили тысячи новых домов. Но в этом есть свои минусы. Например, из районов типа Мурина, Парнаса или Кудрова знакомые едут на работу по пробкам полтора часа или толкаются в метро. Приятели, у которых есть дети, жалуются на очереди в детские сады длиной в пять лет. Подруга из Всеволожска говорит, что в начальной школе дети учатся в две смены.
Есть, конечно, и минусы. В центральных районах комнаты продаются чаще всего в домах дореволюционной постройки. В таких домах может не быть ванной: когда большую квартиру делили на несколько, ванная доставалась только одной квартире. В так называемых доходных домах ванные комнаты были не предусмотрены вообще. В советское время жители коммунальных квартир ходили мыться в баню — в центре города до сих пор много общественных бань. В 90-е соседи начали устанавливать ванну или душ в складчину. Поскольку в квартирах нет отдельных помещений, ванную делали на кухне, в коридоре или в туалете.
Еще встречаются комнаты без окон, например переоборудованные под комнаты бывшие чуланы. Или комнаты странной формы — в виде сапога или чулком, очень узкие и вытянутые.
С ремонтом таких комнат тоже бывают проблемы: стены выровнять очень сложно. Когда мы делали ремонт в квартире мамы в старом фонде, потратили в три раза больше строительной смеси, чем рассчитывали. Еще в старых домах может быть слабый напор воды на верхних этажах, протечки крыши и специфический запах.
А вот туристы нам жить в центре не мешают. Чаще всего они ходят в районе Невского и недалеко от мостов. В этих районах большая часть коммуналок либо уже расселена под хостелы и гостиницы, либо переоборудована в офисы. В настоящие коммунальные районы, такие как центр Васильевского острова, туристы доходят нечасто.
Возможность сдавать в аренду через «Авито»
Часто хозяева покупают комнаты, чтобы сдавать в длительную аренду. Спрос на комнаты всегда высокий, потому что это жилье в центре города и самый бюджетный вариант. Комнаты в коммуналках сдают и посуточно: в комнате могут жить двое или трое за 1000 рублей или даже дешевле.
Соседка Анна в 2017 году приобрела в нашей квартире комнату площадью 22 м 2 за 1,4 млн рублей, перегородила ее и сделала две комнаты. Вложила в ремонт 130 тысяч рублей, еще на 20 тысяч купила старую мебель на «Авито». Теперь сдает каждую комнату по 10 500 рублей в месяц, и у нее всегда есть желающие. Через два дня после отъезда старого жильца въезжает новый. Ее вложение окупится за шесть лет.
Сейчас продаются аналогичные комнаты уже после ремонта, с мебелью и техникой. Если купить такую, можно сдавать сразу. Мне кажется, что комнаты окупаются на аренде быстрее, чем квартиры. Вложений на старте меньше, коммунальные услуги выходят дешевле, а разница в деньгах при аренде не так велика. Мы скоро переезжаем в другой город, поэтому свою комнату тоже будем сдавать.
По каким критериям выбирали комнату
Мы хотели уложиться в бюджет и купить комнату в историческом центре. Чтобы сократить число вариантов, заранее определили требования и максимальную сумму.
Бюджет. Мы не рассматривали варианты с кредитом из-за непостоянных заработков. Если бы у одного из нас была постоянная работа, можно было бы взять ипотечный или потребительский кредит. Ипотеку на комнаты дает Сбербанк. Но продавцы комнат не любят связываться с ипотекой: банк может рассматривать документы до двух недель, продавцу все это время придется ждать. А покупатель с наличными может купить комнату сразу. Люди, которые нам продавали комнату, сказали, что не хотели бы связываться с ипотечниками.
Район. Исторический центр Петербурга — это несколько районов: Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский. Нам нравилась старая часть Васильевского острова. С одной стороны, можно гулять пешком до Дворцового моста и Петропавловской крепости. С другой — в районе не так много туристов, как, например, в Центральном. Из-за ограниченного бюджета мы смотрели варианты и в районе Театральной площади, и около «Пушкинской», и на Садовой.
Микрорайон. Нам было важно найти уютный микрорайон: чтобы были деревья, все здания в одном стиле, без заводов, разрушенных объектов, кладбищ и строек рядом. Еще мы хотели окна во двор или на небольшую улицу. Мы отлично знаем город, поэтому уже по адресу понимали, что вокруг. Сейчас доступна панорамная съемка улиц — если бы не знали местность, смотрели бы в ней.
Цены в Петроградском районе на 20% выше, чем на Васильевском острове, поскольку Петроградский район считается более элитным
Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».
В базе также есть информация, сколько в доме квартир и какая управляющая компания его обслуживает. Если есть технические вопросы, можно сходить в эту компанию и подробно расспросить, какие в доме перекрытия, когда был последний ремонт подъезда и что планируют сделать в ближайшее время.
Туалет и плита. Я встречала коммунальные квартиры от трех до пятнадцати комнат. В каждой комнате может жить один человек, а может — семья. Моя подруга жила в коммуналке на 14 комнат. По утрам было невозможно попасть ни в душ, ни в туалет. Плитой и раковиной пользовались по расписанию. Поэтому мы смотрели все квартиры с одной оговоркой: если комнат больше четырех, обязательно должно быть два туалета и две плиты.
Мы решили, что нам нужно не менее 15 м 2 : на такой площади помещается спальная зона, обеденный уголок и остается свободное пространство. Еще нам хотелось комнату с современной отделкой: чтобы были свежие светлые обои, на полу — ламинат или восстановленный паркет, потолок побеленный. Ремонт съел бы 100 тысяч рублей и минимум две недели. У нас не было ни денег, ни времени.
От чего зависят цены
Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2019 года комнаты 15—20 м 2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2015 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.
Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.
Нашу комнату тоже продавали срочно, потому что бывшие хозяева в этот момент покупали квартиру и уже внесли залог. В этот раз мы успели, потому что к тому моменту вернулись в Россию и смогли внести задаток лично и быстро.
Соседи
Для меня главный фактор при выборе комнаты в коммунальной квартире — нормальные соседи. С этими людьми придется много лет ходить в один туалет и готовить на одной кухне. Пьющие скандалисты и гостеприимные тусовщики могут попортить много крови.
Понять, кто будет жить по соседству, помогут правила, которые я сформулировала для себя:
Но полностью от некомфортных соседей не уберечься. Люди сдают свои комнаты или переезжают, на их место селятся новые.
Как мы нашли комнату
Мы купили комнату в декабре 2015 года. В сентябре продали свой интернет-магазин и начали смотреть варианты. Нам хватало денег только на комнатку 6 м 2 без какой-либо отделки. Такое брать не хотелось.
Потом я заметила, что раз в неделю появляются варианты поприличнее: площадь от 12 до 17 м 2 и с чистым ремонтом. Это были срочные продажи. Продавцы снижают цену, потому что хотят продать быстро. Например, выбрали другой объект недвижимости, внесли залог и срочно продают комнату или участвуют в сложной сделке купли-продажи жилья, в которой несколько участников. Такая цепь закрывается прямой продажей. Они рассматривают покупателей, которые платят наличными и не просят подождать, пока одобрят кредит или покупатель продаст старое жилье.
Мы позвонили по одному объявлению, продавали комнату на Канонерской улице. Хозяин был готов показать в течение дня, и мы договорились на вечер. Но к вечеру он снял объявление: другой покупатель уже подъехал и внес задаток.
Второй вариант был на улице Союза Печатников — 14 м 2 в трешке. По телефону агент предупредила, что в квартире живет вредная женщина — а-ля всесоюзный староста. И если мы хотим жить сами, а не сдавать, то лучше не надо. Я хорошо помню похожую соседку из своего детства, поэтому мы не пошли смотреть.
Потом мы уехали за границу и оттуда тоже мониторили объявления. В начале декабря мы увидели комнату на Васильевском острове: 15 м 2 в шестикомнатной квартире продавали за 999 тысяч рублей. Я попросила маму позвонить собственникам и сходить посмотреть. Маме хозяйка не понравилась по телефону, поэтому она отказалась. Через две недели мы приехали сами, объявление еще висело. 21 декабря мы поехали смотреть комнату.
Все полностью подходило под наши требования: чистая парадная, зеленый двор, рядом сквер; до набережной Невы идти два перекрестка; вокруг три сетевых магазина, две шавермы, три винных маркета; до метро идти 15 минут не спеша; на проспекте остановка автобусов, маршруток и трамваев.
Вечером мы поехали к нотариусу подписать предварительный договор и внести задаток. Хозяева попросили 200 тысяч рублей — это очень много для задатка. Обычная сумма — 50 тысяч. Но они объяснили, что на носу новогодние праздники, а денег нет, просили пойти навстречу. Мы рискнули и дали им 200 тысяч, поскольку подписывали договор у нотариуса и это нас успокоило.
25 декабря мы вышли на сделку и купили комнату, а 14 января переехали.
Документы
Наш продавец — взрослый женатый мужчина без детей. Мы попросили его показать:
Право преимущественной покупки
Комната — это доля в квартире, а коммуналка — это объект долевой собственности. По закону соседи имеют право преимущественной покупки: продавец сначала должен предложить соседям купить комнату, и только если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. Закон дает соседу месяц на подумать. Не надумал — считай, отказался.
Отказы соседей должны быть оформлены нотариально. То есть собственники других комнат должны пойти к нотариусу и подписать документы. Но на практике так никто не делает. Например, у нас в квартире живут только трое из шести собственников, а где остальные, я не знаю, хотя они прописаны в нашей квартире. И даже если им позвонить, они, скорее всего, никуда не пойдут.
Чтобы упростить задачу, нотариусы предлагают другой вариант: отправляют собственникам уведомления по месту регистрации. Это заказные письма с уведомлением о вручении. В течение месяца продавцы ждут. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник предпринял все попытки соблюсти право преимущественной покупки.
Минусы этого способа — надо ждать целый месяц и платить нотариусу: 4900 рублей за одного собственника, такую цену мне назвали по телефону, когда я писала эту статью. У нас в квартире семь собственников. Если мы будем продавать комнату, услуги нотариуса обойдутся в 34 300 рублей.
Сделка
Дарение. Продавцы могут как бы подарить комнату покупателям, а деньги получить по расписке. В расписке продавец пишет, что получил деньги за «неотделимые улучшения» — ремонт и встроенную мебель. Договор дарения оформляет нотариус.
У дарственной есть большой плюс: не надо спрашивать согласия соседей. Такой вариант предлагают, когда есть конфликт с соседями и они мешают оформить отказы. Например, говорят, что хотят выкупить комнату, а потом тянут время. Если жилье дарят, у соседей нет права преимущественной покупки, поскольку это право распространяется только на куплю-продажу или мену.
Но есть и минусы. Поскольку продавец не близкий родственник, покупателю придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог — 13% от стоимости комнаты, которая указана в договоре дарения.
Купить комнату через дарение — не лучшая идея
Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.
Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.
Но так бывает не всегда. Сделку дарения может оспорить, например, супруг продавца, даже если дал изначально нотариальное согласие на совершение сделки. А еще могут оспорить кредиторы продавца, судебные приставы и арбитражный управляющий, если продавец как физическое лицо будет признан банкротом. Не говоря уже о соседях по квартире, которые в результате такой сделки утрачивают право преимущественной покупки.
Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше. Хотя формально все еще не очень одобряется законом — из-за обхода преимущественных прав. Впрочем, для защиты этих прав заинтересованные лица могут обратиться в суд.
Купля-продажа. При этом способе договор с 2016 года обязательно надо оформлять у нотариуса. Собственник должен предъявить либо отказы соседей от своего права преимущественной покупки, либо документ от нотариуса, что соседям были разосланы уведомления. Если продавец женат или замужем, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу комнаты.
Вот что понадобится для регистрации сделки купли-продажи комнаты:
Документы нужно отнести в МФЦ и сдать на регистрацию. Через неделю станете новым собственником. Госпошлина — 2000 рублей. Это самый правильный и надежный способ.
В чем была наша ошибка
Мы приобрели комнату через дарение, потому что не разбирались в юридических вопросах и пытались уложиться в нужный бюджет. Продавец хотел провести сделку как можно быстрее: у него горела покупка новой квартиры и срочно требовались деньги. Условие о дарении он огласил сразу и дал хорошую скидку — мы купили комнату за 999 тысяч рублей, хотя аналогичные стоили не меньше 1,3 млн.
Как оформляли сделку
Деньги на время регистрации сделки положили в банковскую ячейку в специальном центре взаиморасчетов по недвижимости. По соглашению с центром продавец получал деньги только после того, как комнату зарегистрируют на нас, а продавец принесет в депозитарий договор с отметкой о регистрации, свежую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи комнаты.
Как организован быт в нашей квартире
ЖКХ. Мы платим за ЖКХ от 1700 до 3500 рублей в месяц, это зависит от отопления: летом дешевле. Управляющая компания кладет счета в почтовый ящик, ключ от него висит на стене в коридоре — кто-нибудь из соседей забирает всю пачку и кладет на кухне. Жильцы выбирают свои счета и оплачивают.
У нас в квартире нет счетчиков на воду, потому что никто не хочет их ставить. Поэтому управляющая компания рассчитывает расход по нормативу. Сумма за месяц зависит от количества людей, зарегистрированных в комнате. Чем больше прописано, тем дороже. У нас прописан один человек, мы платим примерно 1400 рублей.
Счетчики на электричество у каждого жильца свои, плюс есть общий на всю квартиру. Общий счетчик показывает, сколько нажгли в коридоре, кухне и санузлах. Раз в месяц надо снять показания с общего счетчика, умножить на тариф, поделить на семь — у нас столько собственников — и оплатить свою часть. Показания с индивидуальных счетчиков каждый снимает сам. В среднем я плачу за общую часть не более 200 рублей в месяц.
Уборка. Места общего пользования убирают жильцы по очереди. Дежурные должны раз в неделю подметать, мыть полы, унитазы и плиты. В большинстве коммуналок есть график дежурств, чтобы никто не забыл, кто и когда убирает.
Ремонт общего имущества. Если в квартире что-то ломается, жильцы скидываются на ремонт. На практике есть ответственный человек, которому не все равно. Он узнает цены, ищет мастера, запчасти и сантехнику. Потом ответственный собирает деньги по соседям и следит за ремонтом.
Когда летом завелись тараканы, соседка предложила вызвать дезинсектора. Она сама узнала цены и условия, выбрала фирму. В нужный день все соседи были в квартире и открывали специалисту комнаты для обработки. Мы скинулись ей на карточку, а она сама рассчиталась с дезинсектором.
Хранение вещей. Обувь мы храним в коридоре, чтобы не занимать место в комнате. Посуда и крупы-макароны-соль стоят на кухне в шкафчике. В общей санитарной комнате хранится бытовая химия. В душевой на полочках стоят шампуни, гели и мыло. Одежду и белье мы храним у себя в комнате, а соседи вешают пальто и куртки в коридоре.
Холодильники и микроволновки у всех свои и стоят по комнатам. В нашей комнате мы сделали зонирование: отдельно обеденный уголок со столом, стульями и холодильником и отдельно спальня. Посреди комнаты поставили сквозной стеллаж, он делит пространство.
У нас не принято брать чужое. Иногда новые жильцы по незнанию могут позаимствовать чужие вещи, например посуду, швабру или тазик. В прошлом году арендаторы брали наши кастрюли и сковородки, я недосчиталась вилок. Мне это очень не понравилось, и я пожаловалась хозяйке. Она позвонила арендаторам и объяснила, что нельзя брать посуду соседей без спроса. Жильцы зашли к нам, извинились и вернули кастрюли. Вилки так и не нашлись.
Почему я не жалею о покупке
Мы потратили на комнату 1 млн рублей при покупке. Еще 80 тысяч ушло на оформление документов и покупку мебели. Спустя 3,5 года такая комната стоит в среднем 1,5 млн рублей. Если выставить за 1,2 млн — уйдет в считаные дни. Поэтому я считаю, что комнаты покупать выгодно.
Мы прожили в комнате 3 года и 4 месяца и сохранили теплые воспоминания. Очень много гуляли — бродили пешком по набережным, фотографировали или просто любовались городом. Было удобно ездить на работу и делать покупки: максимум полчаса в любую сторону. На встречи с друзьями мы ходили пешком, потому что все живут в разных районах, а встречаются в центре.
Старая квартира и соседи почти не беспокоили, потому что в нашей комнате уютно и удобно. Изношенный интерьер и облупленная штукатурка тут же забываются, когда выходишь из парадной на улицу. Для нас красота района важнее, чем общая кухня или ободранные обои в коридоре.
В 2017 году я забеременела и регулярно посещала врачей. Женская консультация, поликлиника и роддом находятся на соседних улицах. Я доходила за 10 минут даже зимой. Мне нравилось, что не надо ехать в транспорте или нервничать в пробках за рулем. С крошечным сыном я гуляла в сквере рядом с домом. Все-таки там нет машин, и ходить среди деревьев приятнее, чем по улицам.
Правда, оказалось, что центр Петербурга совсем не приспособлен для родителей с маленькими детьми. В домах нет лифтов, а в парадных нет места для колясок. Я оставляла коляску в машине и устала собирать и разбирать ее дважды в день. У знакомой, которая живет рядом, нет машины. Она таскала и коляску, и ребенка на третий этаж.
Скоро мы переезжаем в другой город, потому что с маленьким ребенком лучше жить на природе. Комнату собираемся сдавать.
Если решитесь покупать комнату, помните
aleksei, Согласен с вами на все 100. Читаю и просто не могу понять восторга автора, и этого ценового сравнения комнатушки со студией. Ну разумеется студия будет дороже, потому что у вас есть собственный туалет, ванная и кухня, и все это не радом с вашей кроватью. Вы переплачиваете этот миллион рублей за условия нормальной жизни. Как вообще в подобных коммунальных квартирах выглядит утро? Когда один туалет на 3-5 комнат. Нужно как в поезде занимать очередь? Как инвестиция это, конечно, хороший вариант, но как самому жить в таких условиях на постоянной основе я не представляю.
Кристина, для студента самое то) и атмосфера. Но когда тебе за 25-30 лет, то жить в таких условиях какой то хардкор) но согласен, определенная изюминка есть
Bohdan, а где в студии кухня, если не рядом с кроватью!?)
Не купила бы. И не рожала бы ребенка, живя, блин, в коммуналке!
Кристина, а что, родить — это смысл жизни? Ну и если говорить о детях, то лучше бы автор с мужем с этого миллиона отложили деньги на образование своему ребёнку.
Не купила бы.
Возможно, сняла бы ту же самую комнату, если бы захотелось пожить в центре и «коммунальной романтики».
Думаю, меня хватило бы максимум на пару месяцев.
Тупо не смогла бы делить кухню, туалет и ванную с посторонними людьми, особенно такие убитые.
Неужели никто никогда не хотел скинуться и привести все это в более-менее нормальный вид?
У нас в многоквартирном доме даже общие коридоры на лестничной клетке выглядят порой лучше. Хотя в них никто не живет.
А я поддерживаю автора. Никакой квартиры не надо, если за окном Мурино. Надеюсь, что увижу, как сбывается пророчество Варламова, и Мурино сносят. У нас в Выборге на 80 тыс населения куча садов, школ и больниц. В нашей деревне есть все на 2,5 тысяч человек. А в новых районах нет инфраструктуры совсем.
Я выросла в центре, а сейчас живу в области. Если бы надо было работать в городе, тоже купили бы комнату.
Тем более автор уехала из коммуналки, когда родился сын. Удачи вам на новом месте:))
Антошка, до тех пор, пока народ будет покупать, девелоперы будут строить муравейники без инфраструктуры. Людям же новое надо, пускай и такой ценой
Ольга, я думаю что каждому свою и я рада, что есть те кому мило Мурино. Мне важна атмосфера города, обожаю сталинки. Мечтаю купить 4ку в старом фонде с потолками 3 метра-делали для людей в те времена, а не как сейчас клетки как для зэков
Ольга, надеюсь, что Варламов прав, но пока цены в Мурьино и Кудрово от города очень слабо отличаются. Так 100-120 запросто просят за метр. А около станций метро в городе полно царских или сталинских домов по 75-90 за квадрат. Для тех кто не боится ремонта. Т.е. в городе жильё реально купить дешевле чем на окраине.
Ольга, согласен с вами. Кто не жил в центре Питера, тот не поймет, что это такое.
Как по мне лучше-лучше подкопить и взять ипотеку,тем более что сейчас одобряют по 2 документам,чем жить с чужими людьми,в обшарпанной квартире где все общее,зато близко к центру)по мне так лучше подальше,но свое)
П.С. (не Петроградская Сторона): простите за «много слов», старческая привычка))
Иконы, и чем же хороша высокая кадастровая стоимость?
Есть более оптимальный вариант, это коммуналки переделанные в микростудии. Тоже самое, но есть туалет и душ. И сдавать можно дороже и самому жить комфортнее.
- Что понимают под форшоковой активностью
- сервис проверки qr кодов вакцинации