Как выкупить комнату в квартире

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

Источник

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро «Деловой фарватер» Марины Емельянцевой, адвоката «Бородин и Партнеры» Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского.

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с «посторонним» лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.

Источник

Я купила долю в квартире и не жалею

Живу здесь до сих пор, хотя у нас уже есть другое жилье

Вместо полноценной квартиры в Новосибирске я приобрела долевую собственность — то есть комнату. И мне нравится в ней жить.

В соседней комнате обитают квартиранты, которые арендуют жилье у второго собственника, — чужие для меня люди.

Расскажу в статье, почему я приобрела долевую собственность, а не целую квартиру, во сколько она мне обходится, на чем получается экономить и как я нахожу общий язык с соседями.

Я потратила на покупку и обустройство комнаты 953 700 Р

Курс о больших делах

Почему я решила купить комнату

Мои родители живут в Каргате — это 183 км от Новосибирска. В 2016 году я окончила университет в Новосибирске и мне негде было жить: из общежития пришлось съехать, а к родителям возвращаться я не планировала. На время меня приютила подруга, которая жила в просторной двушке в спальном районе Новосибирска. Но остаться там надолго я не могла.

Выхода было два: либо снимать квартиру, либо покупать. Родители предложили финансовую помощь — 900 тысяч рублей. Это упрощало ситуацию: квартиру можно было не снимать, а купить. Я промониторила рынок недвижимости Новосибирска и расстроилась. Студия 24 м² на окраине стоила от 1,5 млн рублей, в центре — от 2,2 млн. Однокомнатная квартира на окраине — от 2 млн рублей, а в центре — от 3 млн.

Еще мне не хотелось покупать жилье на окраине, потому что в Новосибирске много пробок. Расстояние от университетского общежития до кинотеатра в центре города — 7 км, но в час пик на дорогу уходило от часа до полутора.

Снимать полноценную квартиру я тоже не могла: не было денег. Тратить накопления родителей на съем было неразумно. Плюс для съема пришлось бы искать соседку, чтобы делить арендную плату, а у меня не было никого на примете.

Тогда знакомый риелтор предложил рассмотреть другой вариант — комнату в квартире. Я подумала и рассудила: мы жили в общежитии в комнатах по четыре человека. За это время привыкли быстро спрыгивать со второго яруса кровати, готовить под присмотром видеокамер и делить кухню и туалет с жильцами еще восемнадцати комнат.

Не помню, сколько девушек жило в пятиэтажном корпусе, но вечером мы сидели в очереди минут по сорок, чтобы помыться. Так что соседи меня не пугали, а переезд в свое жилье, пусть даже в комнату, означал все-таки прогресс в плане моего бытового комфорта.

В итоге я согласилась купить комнату, и мы с риелтором начали ее искать.

Как я выбирала комнату для покупки

В Новосибирске комнаты в основном продают в общежитиях и в коммуналках. Я не стала рассматривать общежития: на первоначальном этапе — когда еще только смотрела фотографии «кандидатов» — меня в них отпугнули места общего пользования. Они оказались в разы хуже, чем в студенческих общежитиях. И я стала искать исключительно комнаты в квартирах.

Комнаты в Новосибирске в 2017 году стоили от 600 до 900 тысяч рублей — цена зависела от того, в каком районе продавалась комната, и от ее состояния. Сейчас такую комнату можно купить по цене от 800 тысяч до 1,5 млн рублей.

Пока я ездила по квартирам, поняла, что такая недвижимость появляется, как правило, из-за семейных проблем. Например, умерли родители и брат с сестрой унаследовали квартиру на двоих. Но договориться, за сколько ее продавать или сдавать, у них не получается, а выкупить друг у друга квадратные метры нет денег. Когда одному эта ситуация надоедает, он либо сдает свою комнату, либо продает.

Когда я выбирала жилье, обращала внимание на несколько пунктов.

Собственник. Я сразу узнавала, кто хозяин второй доли. Если пожилой человек — это плохой вариант: я поздно возвращаюсь домой или могу приводить друзей. Вряд ли пожилому человеку будет комфортно жить со мной, а мне — с ним.

Общие места пользования. У меня было три условия: белый и чистый унитаз, раковины и ванная без ржавых подтеков, кухня без тараканов. За четыре года в общежитии я научилась определять места, в которых тараканы уже живут или могут завестись. Так, если на столах постоянно лежит еда, а кухня усыпана крошками хлеба, тараканы не заставят себя долго ждать.

Еще я смотрела на плиту, кухонные шкафы и место, где хранится мусор. Если там были грязные подтеки или липкие следы — это тоже первые признаки, что могли появиться насекомые. Мне же нужен был вариант, где шанс, что они появятся, минимален.

Расположение дома. Мне больше нравился центр города. Плюс удобно иметь рядом метро. В Новосибирске почти все станции недалеко от центра, поэтому я стала искать комнаты именно в радиусе пешей доступности метро.

Обычно доли продаются в старых домах с нулевым ремонтом, старой проводкой и разбитыми подъездами. При этом спроса на комнаты в Новосибирске нет: люди предпочитают приобретать студии, — поэтому продать эту недвижимость в будущем будет сложно. Это все можно отнести к однозначным минусам такого жилья.

Некоторые собственники идут дальше — обустраивают комнаты как отдельные квартиры. Таких вариантов на рынке в 2017 году было больше всего. Собственники оборудуют в комнатах санузел и некое подобие поддона. Но мокрая зона над жилой комнатой — это перепланировка, которую невозможно узаконить.

Мне не хотелось жертвовать «жилым» метражом, и я решила, что лучше уж буду жить в комнате и делить туалет с соседями. Я почти не ездила смотреть варианты, а отсеивала неподходящие сразу в интернете. Часть не подходила по цене, еще несколько — по ремонту. Два варианта я съездила посмотреть вживую. Но они оказались как раз теми самыми студиями с неузаконенными перепланировками, и я их отмела.

Как и за сколько я в итоге купила комнату

По документам комната значилась как 1 /2 доли в натуре — то есть доле в праве соответствовала конкретная комната. Изначально квартира принадлежала молодой семье, но пара развелась, а квартиру поделила пополам. Я покупала комнату у женщины — ей нужны были деньги, чтобы вложиться в новое жилье. Вторая доля принадлежала бывшему мужу. В этой комнате жил его брат с женой и сыном.

Второй собственник никак не отреагировал на почтовое извещение, поэтому через месяц мы начали оформлять покупку. Сделку мы регистрировали в агентстве недвижимости. Услуги нотариуса оплатил продавец комнаты, я потратила 36 000 Р — оплатила работу риелтора и юриста. Еще 2000 Р ушло на госпошлину. Юрист до и во время сделки контролировал процесс покупки комнаты: я проверяла вместе с ним договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и другие документы.

я потратила на услуги риелтора и юриста

В декабре 2016 года я стала собственником доли в квартире.

Во сколько обошелся ремонт

Сама комната нуждалась в косметическом ремонте. Вот что я сделала.

Получилось сэкономить на рабочей силе: мы сделали все с родителями за две недели. Папа помог положить ламинат, обшить балкон и собрать мебель, а мама — поклеить обои. Нам потребовалась чужая помощь только при установке натяжного потолка.

Как маленькое пространство помогло мне выработать новые привычки

Я отремонтировала и обставила комнату. Для этого купила:

Когда живешь в маленьком пространстве, начинаешь иначе мыслить. Например, во время переезда я поняла, что у меня слишком много вещей, которые не нужны.

Часть вещей я отдала друзьям, что-то продала на «Авито»:

Еще я стала следить за тем, что приобретаю и насколько это необходимо. Получилось не только освободиться от ненужных вещей, но и минимизировать собственные траты.

Рабочее место у меня в комнате одно. И это неудобно: за столом может полноценно работать один человек, двоим уже тесно, поэтому во время изоляции было тяжело — я уже жила с партнером. Пришлось чередовать место «под солнцем». Первую половину дня он работал за столом, а я на диване. Потом менялись местами.

Вместо кровати у нас диван, и это неудобно. Ежедневно приходится убирать постельное утром, а вечером — снова его доставать. Я пробовала использовать диван в качестве кровати — застилала его покрывалом, но подушки постоянно сминались, одеяла тоже. Пришлось вернуться к прежней практике и все убирать.

Балкон — это пространство, которое до сих пор еще не получилось организовать. Здесь я сушу вещи, храню тазики и пластик, который потом сдаю на переработку

Над дверью пришлось соорудить полку для хранения инструментов и ненужной посуды. Увы, до сих пор не придумала, как красиво ее скрыть от посторонних глаз Если идти по коридору прямо — упрешься в кладовую. С правой стороны — соседская комната, с левой — моя Когда живешь в комнате, кладовая спасает. Межсезонные одежда и обувь, гладильная доска, пылесос и прочие принадлежности для уборки — все хранится здесь

Когда ремонт в комнате закончился, пришло время разбираться с местами общего пользования. Предыдущая хозяйка не жила в комнате, а сдавала ее девушке. Квартирантка готовила еду в комнате. На кухне у нее стоял только холодильник. Меня такой вариант не устраивал.

Потратила на обустройство 42 900 Р

Кухня крохотная, поэтому ни у меня, ни у второго собственника даже мыслей не возникало, что мы будем делить это пространство на части

Какие правила мы создали с соседями, чтобы было комфортно

Мои первые соседи — брат собственника с женой и сыном-первоклассником — быстро съехали. Они ждали, когда сдадут их собственную квартиру, и, как только получили ключи, переехали туда. Комнату собственник решил сдавать. Сначала я помогала с поиском жильцов: у меня много друзей, которые хотели что-то снимать. Со временем они тоже стали задумываться о собственной недвижимости.

Спустя полгода моими соседями стали незнакомые люди. Собственник не согласовывает со мной квартирантов, но есть договоренность, что «в случае чего я могу ему позвонить». За четыре года таких ситуаций не было. Мои соседи — это молодые люди, которые недавно окончили вуз, но на аренду полноценной квартиры у них денег нет. Классическая ситуация.

За все это время с соседями у меня конфликтов не возникало. Думаю, когда человек целенаправленно снимает комнату, он готов к тому, что ему придется соблюдать негласные правила из разряда: если друзья пришли в гости, то не стоит ночью кричать и громко смеяться, а после полуночи лучше музыку слушать в наушниках или убавить громкость и так далее.

Конечно, с друзьями в соседней комнате жить проще. Можно вместе планировать вечеринки и устраивать совместные кинопросмотры. С посторонними людьми так сконнектиться у меня не получилось.

Камнем преткновения стала уборка в квартире. У всех разные представления о чистоте. Один квартирант забывал протереть кухонную плиту после готовки. Было неприятно видеть на ней жирные разводы. Другая молодая пара не мыла микроволновку, хотя они пользовались ею часто. Раньше я убирала все это сама: не хотелось ругаться. Но потом пришла к выводу, что нужно все проговаривать.

Как-то соседи забыли вынести мусор, из-за чего в квартире появился неприятный запах. Я сказала об этом — больше таких ситуаций не было. Около года во второй комнате жил юноша Евгений, который постоянно забывал мыть духовой шкаф. Когда я сказала, он извинился и попросил не стесняться и сразу говорить ему, где он «косячит». Обосновал это тем, что раньше жил с родителями и не убирался в квартире, поэтому ему сложно сразу перестроиться. Несколько раз соседи просили меня убавить звук на телевизоре. Они ложились рано спать, а я часто полуночничаю.

С соседями у нас сначала был уговор по уборке: каждая комната убирается через неделю. Но быстро оказалось, что это неэффективно: мы начали забывать, кто убирался на прошлой неделе. Так нашли новый способ, которым пользуемся уже два года. Сейчас в квартире живет три человека: я, мой партнер Тимофей и сосед Дмитрий. Убираемся раз в неделю согласно графику. Например, на прошлой неделе — обычно это делаем по воскресеньям — я мыла полы, Дмитрий убирался на кухне, а Тимофей — в ванной комнате. Через неделю меняем локации: мне достается кухня, Дмитрию — ванная, а Тимофею — полы.

В уборку входит следующее:

Важно во время совместного проживания обговорить и то, когда каждому лучше планировать утренние и вечерние процедуры и приготовление пищи. Так совпало, что утро в нашей квартире у всех начинается в десятом часу. В это время все собираются на работу, поэтому принимать душ не принято. Если хочется — встаешь раньше.

Такая же ситуация и вечером: чтобы не случилось «пробки», мы обговорили час для «умываний». С 11 до 12 ночи туалет предназначен только для душа. Часовое полоскание в ванне возможно в другое время. Удивительно, но на кухне таких правил нет. Возможно, потому, что среди нас нет кулинаров и мы чаще предпочитаем что-нибудь приготовить на скорую руку.

Плюсы жизни с соседями я оценила сразу: мы с Тимофеем периодически уезжаем на неделю из города к родителям или друзьям. В комнате остаются цветы, жить которым в момент нашего отсутствия помогают соседи.

Как комната помогает экономить деньги

Переехав в комнату по линии метро, я сразу оценила ее удобство расположения. Рядом находятся два больших торговых центра, в которых есть два кинотеатра, шесть сетевых магазинов разного ценового диапазона, один микрорынок и несколько мелких баров. Теперь, чтобы получить сиюминутную дозу развлечения, не надо покидать свой район и тратиться на проезд.

Р — за себя и Тимофея» loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Бытовая техника и ремонт. Это мы тоже делим пополам. Например, как-то нужно было заменить счетчик и починить домофон. Мы поделили траты со вторым собственником. С бытовой техникой у нас за это время не случалось проблем. Но если возникнет потребность в новом чайнике, можно сразу рассчитывать на половину чека.

мы получаем за сдачу квартиры Тимофея

Комната — это временное жилье. Я планирую через несколько лет расширяться. Где и как — еще не думала. Это не первостепенный вопрос. Но вариантов, как потом обменять комнату на деньги, у меня четыре:

Источник

Как продать комнату в коммунальной квартире

Если у покупателя ипотека

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

История коммунальных квартир

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.

Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Но количество городских жителей росло, а квартир на всех так и не хватало. Поэтому с конца 20-х годов 20 века советское государство начало строить новые дома с коммунальными квартирами. У каждого жильца была отдельная комната или ее часть, а кухни, столовые, ванные и прачечные были общими.

Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики. Например, в законе Нижегородской области указано, что коммунальной признается квартира, в которой проживают несколько собственников комнат или нанимателей. Они совместно используют вспомогательные помещения квартиры и инженерное оборудование, которое находится в них.

Власти современной России пытаются избавиться от коммунальных квартир как пережитка прошлого. Еще в 90-е годы появились программы расселения коммуналок, но окончательно победить их так и не получилось.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Вид правоподтверждающего документа зависит от года оформления:

Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.

Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Он должен быть в свидетельстве о регистрации права. Если у вас свидетельство старого образца или вообще не сохранилось документов на комнату, то кадастровый номер можно бесплатно узнать тоже на сайте Росреестра.

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.

Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Разница между комнатой и долей

Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.

В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.

Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если вы владеете долей в коммунальной квартире, сразу обратите внимание покупателя на это. Мало банков готово выдать ипотечный кредит на покупку комнаты, а еще меньше — на покупку доли в коммуналке.

Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя. Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Жильцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки комнаты в ней. Поэтому сначала надо письменно известить соседей о намерении продать комнату. Сделать это нужно за месяц до продажи.

В извещении обязательно указывать цену комнаты. Ее можно установить самому, но в последующем продать комнату надо именно по этой цене. Иначе можно было бы обойти преимущественное право покупки: предложить комнату соседям задорого, а продать постороннему лицу задешево.

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Как передать извещение. На руках должно остаться подтверждение, что соседи получили извещение о продаже комнаты. Поэтому его можно передать так:

Проще всего попросить соседей расписаться на вашей копии извещения, но такой способ может не понравиться чиновникам. Доказательство направления извещения надо представить в Росреестр, а его сотрудники не всегда доверяют простой росписи на копии документа: считают, что продавец может сам расписаться вместо соседа. Поэтому лучше вручить извещение через нотариуса или направить по почте.

Направить извещение надо каждому собственнику в коммуналке по адресу его регистрации. Если не знаете, где прописан собственник, извещение можно направить по адресу коммунальной квартиры. Сохраните почтовую квитанцию: она является доказательством отправки извещения.

Как отсчитывается срок извещения

Месячный срок исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.

Отследить, когда адресат получит извещение, можно через сайт Почты России по номеру почтового идентификатора.

Если кто-то из соседей уклоняется от получения письма, извещение считается доставленным со дня, когда поступит в отделение связи по месту жительства адресата. То есть если письмо вернулось по истечении срока хранения, то месячный срок можно посчитать по календарному штемпелю на конверте.

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

Если один из собственников комнат несовершеннолетний, то также необходимо получить разрешение на отказ от преимущественного права в органе опеки и попечительства. Это формальность, которую придется соблюсти, чтобы нотариус удостоверил отказ.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику. Это:

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната в общей собственности. По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда комната приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Если комната в общей собственности, к договору купли-продажи еще надо будет приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

Если комната куплена в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов, независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.

Если вы купили комнату в коммунальной квартире в браке и у вас нет брачного контракта, покупатель, скорее всего, попросит нотариально заверенное согласие супруга на продажу комнаты. Это необязательный документ для Росреестра, но согласие — это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.

Если у вас есть брачный контракт и в нем установлен режим раздельной собственности на комнату, получать согласие не нужно.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку документов для Росреестра необходимо приложить:

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

Документы для банка покупателя. Если у покупателя ипотека, в Росреестр не нужно подавать никакие дополнительные документы. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:

По закону для продажи комнаты в коммуналке никакие другие документы не требуются. Но на практике покупатели часто просят показать им:

Оплатить коммуналку. Долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Например, если вы продаете долю в коммунальной квартире, то основной договор купли-продажи надо будет заверять у нотариуса, поэтому и предварительный договор тоже. При этом предварительный договор можно заверить у одного нотариуса, а основной — у другого.

Взять задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить комнату и в качестве гарантии, что вы не продадите ее другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.

Если сделка идет по плану, покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за комнату после ее передачи. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если наоборот — придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Аванс возвращается покупателю в любом случае в первоначальном размере.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Если продаете долю, то в договоре должен быть список остальных собственников и их доли.

Если у вас право собственности на долю в коммунальной квартире, договор купли-продажи необходимо удостоверить у нотариуса. А вот с договором купли-продажи комнаты все не так однозначно. Законодательство требует нотариального удостоверения договора именно при продаже доли в недвижимости. Комната же является самостоятельным объектом недвижимости, а не долей в нем.

Но при продаже комнаты покупателю всегда переходит доля на общее имущество квартиры: туалет, кухню, коридор и другие комнаты, которыми жильцы пользуются вместе. Нельзя продать комнату, не продав долю в праве на общую кухню.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять. А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения. Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Если вы удостоверили договор у нотариуса, он сам должен отправить в Росреестр все заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже.

Если нотариального удостоверения не было, заявление можно подать так:

Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 3 рабочих дней, если подали заявление через нотариуса, и в течение 9 рабочих дней — если через МФЦ.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Аренда депозитарной банковской ячейки. Покупатель может поместить деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца и сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 Р до 200 Р в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

В акте стороны прописывают, что комната передана новому владельцу. Также часто отражают состояние комнаты и отсутствие претензий у покупателя. Иногда стороны указывают в акте, что они завершили все расчеты, и комната передается без долгов по коммунальным платежам.

Если в договоре указано, что комната передается по акту приема-передачи в момент подписания договора, то Росреестр может отказаться регистрировать переход права без акта.

Если же в договоре написано, что комната передается по акту приема-передачи после регистрации перехода права, то для Росреестра акт не нужен.

При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

Источник