Как выкупить землю у муниципалитета
Как выкупить землю у муниципалитета
ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.3. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;
(пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 11 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.
Как выкупить землю у муниципалитета
В последнее время заявителей все чаще интересуют вопросы: куда обратиться и с чего начать процедуру приобретения и оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в рамках проводимой реформы земельного законодательства.
В целях ответов рассмотрим порядок такого приобретения в соответствии с вступившим в силу с 01.03.2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ).
Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия в области земельных отношений (ст.9–11 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, Законом №171-ФЗ внесены изменения, касающиеся порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, четко закреплена компетенция органов местного самоуправления в зависимости от муниципального образования, в пределах которого расположен соответствующий земельный участок. Отметим, что ранее подобной дифференциации законодательно не существовало.
Актуальность вопроса, связанного с распоряжением такими землями, обусловлена тем фактом, что до настоящего времени большие по объему площади земель не имеют реестровых собственников, при этом вовлечение указанных земель в хозяйственный оборот является объективно необходимым и должно положительно влиять на доходность различных бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в том числе способствовать развитию рынка недвижимости.
Необходимо учитывать, что органы местного самоуправления городских и сельских поселений распоряжаются земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки. До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения не разграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрены следующие основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
1. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или бессрочное пользование;
2. Договор купли-продажи в случае проставления земельного участка за плату;
4.Договор безвозмездного пользования.
Распоряжение публичным земельным участком всегда осуществляется в силу властного акта уполномоченного органа, который в одних случаях является самостоятельным основанием предоставления земельного участка (п.1 ст.39.1 ЗК РФ), а в других случаях является основанием для заключения соответствующего договора с заинтересованным лицом (пп.2 – 4 п.1 ст.39.1 ЗК РФ).
Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Вместе с тем, ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления публичных земельных участков без торгов как в собственность (пп. 1 – 10 п.2 ст.39.3), так и в аренду (пп.1 – 33 п.2 ст.39.6).
В отдельных случаях земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам бесплатно. Так, в силу ст.39.5 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются бесплатно:
– лицам, с которыми заключены договоры о развитии земли в границах застроенных территорий;
– религиозным организациям, если они имеют в собственности недвижимость, расположенную на таких землях;
– лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;
– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если земли использовались в соответствии с установленным разрешенным использованием;
– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если граждане работали в муниципальном образовании в определенной должности;
– гражданам, имеющим трех и более детей;
– религиозным организациям для сельскохозяйственного использования, если участки находятся у них в бессрочном пользовании.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются исключительно за плату.
Если земельный участок предстоит образовывать или его границы нужно уточнять, в отношении данного земельного участка необходимо выполнить кадастровые работы (п.15 ст.39.15 ЗК РФ). После выполнения кадастровых работ и получения согласованного межевого дела следует обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
Государственная регистрация права собственности, права аренды на земельный участок проводится на основании заявления правообладателя либо лица, действующего по доверенности (ст.16 Закона о регистрации от 21.07.1997 №122-ФЗ), а также:
– решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договора предоставления земельного участка за плату, договора аренды или договора безвозмездного пользования (ст.17, п.2 ст.25.2 Закона №122-ФЗ);
– квитанции об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п.3 ст.13 Закона №122-ФЗ).
заместитель начальника Омского отдела
Управления Росреестра по Омской области,
Как собственнику в Москве выкупить землю под зданием или сооружением
1. Кто может выкупить землю под своей недвижимостью в Москве?
Если ответить коротко — то все собственники недвижимости.
Если говорить подробнее, то вы несомненно можете выкупить у Москвы земельный участок под принадлежащим вам зданием или сооружением, независимо от того, идет ли речь о юридическом, физическом лице или же индивидуальном предпринимателе.
Также если у юридического лица имеется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то его необходимо переоформить на право собственности или взять его в аренду. Оформить участок в аренду можно с помощью государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».
2. Что делать, если я не единственный собственник недвижимости?
В случае если на одном земельном участке, который невозможно разделить, находится несколько зданий с разными владельцами или же у одного здания несколько владельцев, или же разные владельцы у помещений внутри здания, то выкупить такой участок смогут только все владельцы в общую долевую собственность.
При этом размер долей в праве общей собственности будет соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно только в случае согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Для того чтобы это сделать, всем владельцам одновременно (в пределах нескольких дней) нужно в обычном порядке подать заявки на выкуп земли в Департамент городского имущества Москвы. Там эти заявки объединят и будут рассматривать заявление как общее заявление всех владельцев недвижимости на выкуп участка. Если же заявление подадут не все владельцы, то те из них, кто подал заявление на выкуп, получат отказ.
3. Какие владельцы зданий и сооружений не могут выкупить землю в Москве?
Если говорить совсем коротко — владельцы жилой недвижимости в многоквартирных домах и государственные органы, предприятия и организации.
А теперь подробнее. Если вы собственник квартиры или другого помещения в многоквартирном жилом доме, то вы автоматически и без какой-либо оплаты становитесь одним из совместных собственников земельного участка под домом. Дело в том, что право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в многоквартирном доме с момента образования земельного участка с разрешенным использованием, в том числе для эксплуатации многоквартирного дома. А это значит, что обращаться за услугой по выкупу земельного участка нет никакой необходимости, и принятие решения Департаментом городского имущества о предоставлении земельного участка не требуется.
Уполномоченным органом по вопросам регистрации права общей долевой собственности на земельный участок является Управление Росреестра по Москве.
Кроме того, землю в частную собственность не передают органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
4. Как определяется цена выкупа земельного участка?
Выкупная цена земельных участков в городе Москве устанавливается равной кадастровой стоимости земельных участков. Исключение — физические лица, владеющие частными жилыми домами. Они выкупают в собственность земельные участки по цене в размере 40 процентов от их кадастровой стоимости.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка вы можете на сайте Росреестра.
5. Как оплачивается выкуп земельного участка? Есть ли рассрочка?
Оплата за выкуп земельного участка осуществляется в течение 30 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи земельного участка. Льгот и рассрочек платежей не предусмотрено.
6. Что нужно сделать до подачи заявления на выкуп участка?
Для того чтобы земельный участок можно было выкупить, он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Для этого должны быть проведены соответствующие кадастровые работы. А для того чтобы провести кадастровые работы, Департамент городского имущества Москвы должен принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Именно этот документ будет являться основанием для выполнения кадастровых работ.
Следовательно, сначала вам нужно обратиться за государственной услугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка».
Затем, после получения решения о предварительном согласовании, вам необходимо провести кадастровые работы для определения границ земельного участка.
Кадастровые работы — это работы, выполняемые специалистами (кадастровыми инженерами), в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе.
Информацию об аккредитованных кадастровых инженерах можно получить на сайте Росреестра.
После завершения постановки на кадастровый учет можно обращаться за выкупом участка.
7. Какая информация понадобится для подачи заявления о выкупе участка?
В запросе на выкуп участка должны быть указаны основные характеристики объектов недвижимости: кадастровый номер земельного участка и кадастровый (условный) номер объекта недвижимого имущества. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации прав на объект недвижимости прикладывается копия документа, подтверждающего права собственности, заверенная электронной подписью уполномоченного лица.
В случае если земельный участок имеет обременение в виде залога/ипотеки, то представляется разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на предоставление земельного участка в собственность.
Кроме этого, заявители из числа иностранных юридических лиц дополнительно представляют копию перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства, подписанную электронной подписью нотариуса.
8. Как подать заявление на выкуп участка?
С 1 марта 2021 года обратиться за получением этой госуслуги можно исключительно в электронном виде на mos.ru. Обратите внимание, что при подаче заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу продажи участка.
9. Что происходит после подачи заявления?
Срок оказания услуги — 25 рабочих дней, однако нужно понимать, что в эти дни не включается приостановление оказания услуги.
Рассмотрение заявления может быть приостановлено, в этом случае в ваш личный кабинет направят письмо с указанием причин.
В случае положительного решения в личный кабинет направят проект договора купли-продажи участка. Этот проект необходимо подписать электронной цифровой подписью. После этого в ваш личный кабинет придет уведомление на оплату стоимости земельного участка. После поступления денежных средств оформленный договор купли-продажи будет направлен в Управление Росреестра по Москве.
10. Какие земельные участки не предоставляются в собственность?
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статьей 27 Земельного Кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 4.1 закона города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.
11. Что делать, если мне отказали в услуге?
Причин отказа может быть множество, однако важно знать, что в случае, если причины отказа возможно устранить, такие рекомендации будут даны в уведомлении об отказе. После устранения причин можно будет повторно обратиться за услугой.
Основной же причиной отказа является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости уточненных границ земельного участка и координат характерных точек расположенного на нем объекта.
В этом случае вам требуется провести кадастровые работы для определения границ земельного участка и объекта капитального строительства.
Кадастровые работы — это работы, выполняемые специалистами (кадастровыми инженерами), в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе. Информацию об аккредитованных кадастровых инженерах можно получить на сайте Росреестра.
Как получить неразграниченные земельные участки в Подмосковье без торгов
Поле, пашня и лесополоса
Вся земля в Российской Федерации, находящаяся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется через торги, за исключением определенных случаев. Условия, при которых такие земельные участки могут быть предоставлены без аукциона, регламентируются Земельным кодексом РФ. О том, кто имеет право на предоставление земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду или собственность без проведения торгов в Подмосковье и что необходимо приложить к заявлению на получение данной услуги, читайте в материале портала mosreg.ru.
Что такое неразграниченный земельный участок
Вся земля в Подмосковье, как и по всей РФ, определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности: частной, федеральной, федерального субъекта или муниципальной. Неразграниченная – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов.
Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.
Полномочия по распоряжению землей государственной неразграниченной собственности переданы на уровень органов местного самоуправления, а, следовательно, и предоставление соответствующей услуги жителям области. В Подмосковье данная деятельность регламентирована законами «О перераспределении полномочий между органами муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» и «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений».
Получатели услуги
Источник: РИАМО, Александр Манзюк
Государственная услуга по предоставлению земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду и собственность без проведения торгов предоставляется физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Однако, согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение земли без торгов возникает только при соблюдении определенного ряда условий.
Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:
В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:
земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;
Исчерпывающие перечни случаев продажи участков неразграниченной госсобственности или предоставления их в аренду содержатся в Земельном кодексе РФ.
Как составить заявление
Заявление на услугу проще всего подать через личный кабинет регионального портала госуслуг, где необходимо заполнить готовую форму. Подача данного заявления равно предусмотрена как в случае аренды земельных участков, так и при предоставлении их в собственность.
При этом юридическим лицам необходимо указать следующие данные:
Физическим лицам нужно указать следующую информацию:
И физическим, и юридическим лицам нужно указать в заявлении кадастровый номер участка, который требуется предоставить в собственность или аренду, срок аренды, адрес и площадь участка, а также сообщить цель запроса.
В случае если земельный участок не сформирован, то есть не имеет границ и кадастрового номера, нужно сначала обратиться за услугой «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». В результате осуществления этой услуги определяются границы участка и вид права на него. Это важно, поскольку в случае, когда запрашиваемые земли по тем или иным объективным причинам не могут быть предоставлены в собственность, заявителю будет предложена альтернатива − аренда участка.
Куда подавать заявление
Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ, поскольку оно позволяет избежать хождения по структурам и дает возможность отследить весь процесс через личный кабинет.
С этой целью сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА.
Подать заявление можно, заполнив форму в личном кабинете портала госуслуг и приложив к ней электронные образцы документов (без ЭЦП). Получить результат услуги нужно будет в МФЦ, где потребуется предъявить оригиналы документов для сверки.
В результате предоставления услуги заявитель получит договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка.
Сроки оказания услуги
Источник: РИАМО, Анастасия Осипова
Срок рассмотрения заявления составляет от 8 до 50 рабочих дней, в зависимости от необходимости осуществления публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и рассмотрения вопроса на Межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям в Московской области и Градостроительном совете Московской области.
Информация о результате рассмотрения заявления будет направлена в личный кабинет заявителя на портале госуслуг. Оригинал договора купли-продажи или договора аренды с подписью уполномоченного должностного лица и печатью администрации можно получить в МФЦ.
Информация о готовности результатов предоставляется также по единому телефонному номеру: 8 (800) 550-50-30.