Umowa najmu okazjonalnego что это
Стоит ли подписывать временный договор аренды квартиры (Umowę najmu okazjonalnego)
Najem okazjonalny (временная аренда недвижимости) требует получения нескольких документов, но обеспечивает лучшую защиту прав владельца или домовладельца от нечестных арендаторов, чем обычная аренда.
Umowę najmu okazjonalnego может подписать владелец квартиры, который не занимается предпринимательской деятельностью, связанной с арендой квартир. Такое соглашение может быть подписано на срок до 10 лет.
Несколько документов должны быть приложены к договору. Во-первых, заявление арендатора или арендаторов квартиры в форме нотариального акта, который они представляют для исполнения. За эту декларацию нотариус может получить не более 1/10 минимального вознаграждения за работу, которое с 1 января 2019 года составляет 2250 злотых брутто.
Во-вторых, арендатор должен указать квартиру, в которую он сможет выехать в случае принудительных обстоятельств, то есть просьба быстро покинуть арендованную квартиру. Запасная квартира может принадлежать члену семьи арендатора или лицу за пределами его семьи. Правила не содержат ограничений того, кем может быть это лицо.
Важно, чтобы такой человек дал гарантии, что арендатор может к нему переехать в случае, если срочно придется покинуть съемную квартиру. Следовательно, к заявлению владельца квартиры должно быть приложено согласие. Эта декларация должна иметь заверенную нотариальную подпись владельца квартиры. Нотариальное удостоверение подписи обычно составляет несколько десятков злотых. Однако она не может превышать 300 злотых (это требование постановления министра юстиции от 28 июня 2004 года о максимальных ставках нотариальных сборов).
В общей сложности стоимость заявлений о наличии места жительства и заверении нотариальной подписи составляет до 500 злотых.
Имея эти три документа, упомянутых выше, вы можете подписать договор. Все должно быть заключено в письменной форме, но нет требования сохранять форму нотариального акта. В случае несоблюдения письменной формы договора, он не считается действительным.
Арендатор должен сообщить владельцу в течение 21 дня, если произойдут изменения касательно переезда в «запасную» квартиру, а затем указать другую квартиру, в которую он сможет заселиться в случае чего.
Владелец квартиры может сделать так, чтобы подписание временного договора аренды зависело от внесения арендатором задатка, который не может превышать сумму шестимесячной арендной платы.
Арендодатель обязан предоставить в налоговый орган временный договор аренды в течение 14 дней с момента его подписания по месту жительства. Если арендатор не хочет выезжать из квартиры, владелец направляет дело судебному исполнителю, который выселяет арендатора в квартиру, указанную ранее в заявлении. При этом выселять могут даже беременных женщин. Выселение при временной аренде также может происходить зимой.
Преимущества для владельца в результате подписания временного договора аренды:
защита прав собственника от нечестных арендаторов;
возможность быстро восстановить квартиру и продолжить аренду;
правила защиты арендаторов от выселения не применяются,
низкая стоимость нотариальных деклараций.
Есть вопросы? Оставьте сообщение в разделе «Вопрос-Ответ» и бесплатно получите консультацию юриста.
Аренда недвижимости в Польше. Najem okazjonalny
Najem okazjonalny по-прежнему не очень популярен
Что должен включать в себя najem okazjonalny?
В Польше, помимо стандартного договора аренды недвижимости, существует так называемый Najem okazjonalny. Это тип договора, который имеет мало общего с традиционной арендой недвижимости. Тем временем люди, которые хотят сдать в аренду дома или квартиры все чаще используют этот вариант аренды. Что такое najem okazjonalny и кому он выгоден?
Najem okazjonalny или najem instytucjonalny
В правовой системе Польши также существует институция, действующая так же, как и najem okazjonalny, но связанная с компаниями. Договор институциональной аренды распространяется на физические, юридические или организационные единицы, которые не являются юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Правила для его заключения почти идентичны правилам для временной аренды.
Этот формат появился в правовой системе Польши благодаря Закону от 21 июня 2001 года о защите прав арендаторов, жилищного фонда муниципалитета и поправке к Гражданскому кодексу. В соответствии с положениями настоящего регламента, najem okazjonalny (временная аренда) является договором аренды квартиры, владелец которой не осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Такой договор заключают на определенный срок, не более чем на 10 лет.
При временной аренде, кроме арендной платы, владелец может взимать только оплаты, не зависящие от него самого.
И, конечно же, нужно ответить на вопрос – кому это выгодно? Najem okazjonalny, в первую очередь, предназначен для защиты владельцев недвижимости. Такая конструкция позволяет им избавиться от проблемного арендатора и навязать ему определенные обязательства. Что касается традиционного договора аренды, то арендатор защищен положениями Закона о защите прав арендаторов.
В качестве примечания стоит отметить, что, хотя все больше и больше людей решают заключить najem okazjonalny, это все еще очень небольшой процент владельцев недвижимости. Это связано с тем, что его подписание влечет многие новые обязательства и, к сожалению, стоит немалых денег. Стороны должны сделать определенные заявления в нотариальной форме. И, как вы знаете, услуги нотариуса не из дешевых.
Дополнительные обязательства владельца также связаны с умовой najmu okazjonalnego. О заключении такого договора следует сообщить руководителю налоговой инспекции, по месту жительства владельца. У него есть 14 дней для этого со дня начала аренды. Если арендатор просит об этом, владелец должен предоставить ему подтверждение уведомления.
Исходя из этого определения, трудно понять, есть ли разница между najem okazjonalny и традиционной арендной платой. Казалось бы, это точно такой же правовой акт. Однако основное отличие заключается в содержании договора и последующих правах владельца.
В Польше, помимо стандартного договора аренды недвижимости, существует так называемый Najem okazjonalny. Это тип договора, который имеет мало общего с традиционной арендой недвижимости.
В последнее время, люди, которые хотят сдать в аренду дома или квартиры все чаще используют этот вариант аренды. Что такое najem okazjonalny и кому он выгоден?
Najem okazjonalny, в первую очередь, предназначен для защиты владельцев недвижимости. Такой договор позволяет им избавиться от проблемного арендатора (например, который не платит за проживание) и навязать ему определенные обязательства. Что касается традиционного договора аренды, то арендатор защищен положениями Закона о защите прав арендаторов. При использовании обычного договора аренды, бывает трудно выселить нечестных жильцов.
Umowę najmu okazjonalnego может подписать владелец квартиры, который не занимается предпринимательской деятельностью, связанной с арендой квартир. Такое соглашение может быть подписано на срок до 10 лет.
Этот формат появился в правовой системе Польши благодаря Закону от 21 июня 2001 года о защите прав арендаторов, жилищного фонда муниципалитета и поправке к Гражданскому кодексу. В соответствии с положениями настоящего регламента, najem okazjonalny (временная аренда) является договором аренды квартиры, владелец которой не осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Такой договор заключают на определенный срок, не более чем на 10 лет.
Исходя из этого определения, трудно определить, есть ли разница между najem okazjonalny и традиционной арендной платой. Основное отличие заключается в содержании договора и последующих правах владельца.
Несколько документов должны быть приложены к договору. Во-первых, заявление арендатора или арендаторов квартиры в форме нотариального акта, который они представляют для исполнения. За эту декларацию нотариус может получить не более 1/10 минимального вознаграждения за работу, которое с 1 января 2019 года составляет 2250 злотых брутто.
Во-вторых, арендатор (тот кто снимает квартиру) должен указать квартиру, в которую он сможет выехать в случае принудительных обстоятельств, то есть быстро покинуть арендованную квартиру. Запасная квартира может принадлежать члену семьи арендатора или лицу за пределами его семьи. Правила не содержат ограничений того, кем может быть это лицо.
Как выглядит najem okazjonalny
Договор najmu okazjonalnego должен иметь письменную форму, чтобы быть действительным. Кроме того, он должен быть дополнен приложениями, согласно Гражданскому Кодексу. Как следует из ст. 19а абзац 2 к договору najmu okazjonalnego должны быть приложены, в частности:
Заявление от владельца запасного жилья, точнее, нотариальное удостоверение подписи обычно составляет несколько десятков злотых. И не может превышать 300 злотых (это требование постановления министра юстиции от 28 июня 2004 года о максимальных ставках нотариальных сборов).
В общей сложности стоимость заявлений о наличии места жительства и заверении нотариальной подписи составляет до 500 злотых.
Права и обязанности владельца жилья
Дополнительные обязательства владельца также связаны с умовой najmu okazjonalnego. О заключении такого договора следует сообщить руководителю налоговой инспекции, по месту жительства владельца. У него есть 14 дней для этого со дня начала аренды. Если арендатор просит об этом, владелец должен предоставить ему подтверждение уведомления.
При временной аренде, кроме арендной платы, владелец может взимать только оплаты, не зависящие от него самого.
Преимущества для владельца в результате подписания временного договора аренды:
Основным минусом использования договора najmu okazjonalnego, являются дополнительные расходы на нотариуса при подписании договора.
Najem okazjonalny или najem instytucjonalny
В правовой системе Польши также существует институция, действующая так же, как и najem okazjonalny, но связанная с компаниями. Договор институциональной аренды распространяется на физические, юридические или организационные единицы, которые не являются юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Правила для его заключения почти идентичны правилам как и для временной аренды.
Жилье в Польше, как найти и снять, Лучшие сайты для поиска и аренды жилья
Если вы приехали в Польшу на длительный срок, на пример на работу или учебу, то, вероятно, вам понадобится еде-то жить. Кончено в некоторых случаях работодатель предос.
Аренда квартиры в Польше: najem okazjonalny. Что важно знать иностранцу?
Этот формат появился в правовой системе Польши благодаря Закону от 21 июня 2001 года о защите прав арендаторов, жилищного фонда муниципалитета и поправке к Гражданскому кодексу. В соответствии с положениями настоящего регламента, najem okazjonalny (временная аренда) является договором аренды квартиры, владелец которой не осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Такой договор заключают на определенный срок, не более чем на 10 лет.
Исходя из этого определения, трудно определить, есть ли разница между najem okazjonalny и традиционной арендной платой. Казалось бы, это точно такой же правовой акт. Однако основное отличие заключается в содержании договора и последующих правах владельца.
Что должен включать в себя najem okazjonalny?
Положения вышеупомянутого закона гласят, что najem okazjonalny должен содержать три основных приложения.
Во-первых, заявление арендатора в форме нотариального акта, в котором арендатор обязался освободить и передать недвижимость, арендованную на основании временного договора аренды, в дату, указанную в запросе (расторжение или истечение срока действия договора).
Во-вторых, указание арендатором другого помещения, где он сможет жить в случае исполнения обязательства по освобождению помещения.
В-третьих, заявление владельца или лица, имеющего законное право собственности на помещение, о согласии на проживание арендатора и лиц, проживающих с ним в помещениях, указанных в заявлении. По желанию арендатора это заявление должно быть подписано нотариально заверенной подписью.
Права и обязанности владельца
Дополнительные обязательства владельца также связаны с умовой najmu okazjonalnego. О заключении такого договора следует сообщить руководителю налоговой инспекции, по месту жительства владельца. У него есть 14 дней для этого со дня начала аренды. Если арендатор просит об этом, владелец должен предоставить ему подтверждение уведомления.
При временной аренде, кроме арендной платы, владелец может взимать только оплаты, не зависящие от него самого.
Najem okazjonalny или najem instytucjonalny
В правовой системе Польши также существует институция, действующая так же, как и najem okazjonalny, но связанная с компаниями. Договор институциональной аренды распространяется на физические, юридические или организационные единицы, которые не являются юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений. Правила для его заключения почти идентичны правилам для временной аренды.
И, конечно же, нужно ответить на вопрос – кому это выгодно? Najem okazjonalny, в первую очередь, предназначен для защиты владельцев недвижимости. Такая конструкция позволяет им избавиться от проблемного арендатора и навязать ему определенные обязательства. Что касается традиционного договора аренды, то арендатор защищен положениями Закона о защите прав арендаторов.
Najem okazjonalny по-прежнему не очень популярен
В качестве примечания стоит отметить, что, хотя все больше и больше людей решают заключить najem okazjonalny, это все еще очень небольшой процент владельцев недвижимости. Это связано с тем, что его подписание влечет многие новые обязательства и, к сожалению, стоит немалых денег. Стороны должны сделать определенные заявления в нотариальной форме. И, как вы знаете, услуги нотариуса не из дешевых.
Аренда жилья в Польше: как и где искать квартиру
Главная » Полезное » Аренда жилья в Польше: как и где искать квартиру
Оглавление
Сегодня поговорим о том, как по приезду в Польшу снять жилье, на что обратить внимание, а также обсудим, с какими проблемами можно столкнуться при поиске жилья.
Итак, есть 2 варианта поиска квартиры: искать работу с предоставлением жилья (оплата будет сниматься с зарплаты), и искать комнату / кваритру / дом через посредника либо же самостоятельно (что я и рекомендую делать). Для выбора квартиры необходимо учитывать разные факторы:
📢 цена и дополнительные оплаты,
📢 площадь и количество комнат,
📢 район расположения (важно наличие детских садов, школ, парков, магазинов),
📢 время доезда на работу, в школу, в сад.
Обычно хозяева ищут жильцов на долгосрочную аренду – от 6 месяцев. Как правило, большинство арендодателей сдают квартиру официально с подписанием договора, что очень хорошо. Так как договор аренды жилья (umowa najmu) пригодится для подачи документов на карту побыту, для мельдунка (прописки), соответственно для получения номера PESEL. Кроме того, в некоторых городах наличие умовы наймы позволяет купить абонемент, который дает право бесплатной парковки в зоне Платной Парковки. Также во время записи детей в ясли/сад/школу, учитывается район проживания. Обращаю внимание, что в договоре должны быть прописаны все члены семьи.
Способы поиска жилья
На сайтах выбираем вкладку “ Nieruchomości “. Можно также использовать фильтры и сортировать жилье по площади, цене, расположению и др. Чтобы видеть объявления от владельцев, рекомендую в фильтрах выбирать “prywatne”, “bezpośrednio”, “wlaściciel”.
Стоимость аренды квартир в разных городах Польши
Ниже приведена таблица со средней стоимостью арендной платы в крупных городах Польши по состоянию на сентябрь 2020 года (на основе данных сайта Otodom.pl):
Средняя стоиомость арендной платы в крупных городах Польши по состоянию на сентябрь 2020 г.
Город
Метраж (кв.м.)
Средняя цена (зл/м)
Быдгощ (Bydgoszcz)
Варшава (Warszawa)
Вроцлав (Wrocław)
Гданьск (Gdańsk)
Катовице (Katowice)
Краков (Kraków)
Люблин (Lublin)
Лодзь (Łódź)
Познань (Poznań)
Щецин (Szczecin)
Стоимость арендного жилья зависит от его условий, площади, местонахождения, установленного в квартире оборудования. Как правило, в квартирах уже есть мебель, посуда, стиральная машина.
Что включено в стоимость аренды квартиры
Стоимость аренды квартиры (koszt wynajmu), указанная в объявлении – это не вся оплата стоимости аренды жилья. Как минимум, к ней необходимо добавить:
🔶кауцию (kaucja) – залог, обычно в размере месячной аренды жилья (иногда добавляют и чынш). Арендодатель тем самым подстраховывает себя от недобросовестного арендатора, нарушения условий договора, повреждения имущетва. Данная оплата – однократна, и должна возвращаться арендодателю после выселения при условии, что имущество хозяино не было повреждено, а сам договор аренды не расторгнут досрочно.
Чтобы обезопасить себя от несправедливости со стороны арендатора, сделайте фото всей квартиры “до” проживания и “после”; внимательно прочитайте условия договоры (за сколько дней до выезда необходимо уведомить хозяина квартира, нужно ли искать нового жильца); договориться, чтобы арендодатель отдал кацию в день передачи ключа, а не в течение месяца после выезда; постарайтесь все нюансы прописать в договоре аренды.
🔶 чынш (czynsz) – административный сбор, связанный с содержанием квартиры: налог на недвижимость, оплаты на содержание лифта, домофона, охраны, уборка территорий, предоплата за воду и отопление. Ее размер в пределах – 200-450 злотых в зависимости от района и состояния здания.
🔶 коммунальные услуги (media) – газ, вода, оплачивается каждые – 1-2 месяца.
🔶 дополнительные услуги – интернет, кабельное телевидение и др.
Бывает так, что электричество и перерасход отопления / воды оплачивается отдельно.
Кроме того, не забудьте уточнить, входит ли вода в арендную плату, какие счета за отопление зимой.
Также обратите внимание на наличие Интернета и его стоимость. Если его нет, то Вам придется самостоятельно проводить Интернет, заниматья поиском провайдера и покупать оборудование. А бывают случаи, когда даже нет возможности провести Интернет.
Вся эта информация поможет Вам приблизительно рассчитать, в какую стоимость обойдется жилье.
Договор аренды квартиры (Umowa najmu mieszkania/lokalu mieszkalnego)
Договор должен содержать следующие положения:
Дополнительно к договору должен быть протокол приема-передачи квартиры (в одном договоре он у нас был, во втором – нет).
Виды договоров аренды в Польше
📄 обычный договор аренды, в котором прописаны все стандартные пункты. Делится на:
договор аренды на определенный срок (Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony) – как правило, пожписывается на год-два года.
договор аренды на неопределенный срок (Umowa najmu na czas nieoznaczony/nieokreślony) – бессрочный договор. Желательно предусмотреть в таком договоре способ его расторжения и срок уведомления, напрмер 1-3 месяца для поисков нового жилья.
📄 оказиональный договор аренды (umowa najmu okazjonalnego) – договор аренды периодический, подписываетя у нотариуса. Стоимость услуги около 150-300 зл. Помимо основных положений, в нем прописывается дополнительный адрес, куда Вы можете въехать на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств. Адрес этот должен быть в Польше, но по факту многие указывают адрес в Беларуси, России, Украине.
В последнее время много объявлений с таким видом договора, так как он выгоден для арендодателей: владелец квартиры имеет право выселить из помещения арендатора (если он не выполняет свои обязанности) даже с детьми.
Проблемы, с которыми можно столкнуться при поиске жилья
Итак, Вы наткнулись на объявление с фотками красивой квартиры + цена достаточно приятная, то начинаете писать арендодателю. Вам в переписке говорят, что арендодатель живет за пределами Польши, например, в Англии, высылает свои документы в качестве подтверждения своих намерений. И предупреждает, что сейчас приехать в Польшу не может, но если Вам понравилась квартира, то Вы можете отправить ему банковский перевод на сумму 300-500 злотых для того, чтобы квартира была закреплена за Вами. Потом этот “арендодатель” пропадает, и Вы не можете с ним связаться. Поэтому берегите себя и свои деньги, не ведитесь!
Советы по поиску жилья
✔ Перед подписанием договора аренды прочитайте договор и убедитесь, что понимаете все его пункты. Если что-то смущает, не понимаете – разберитесь и обсудите детали с хозяином квартиры. Соблюдайте правила, прописанные в договоре.
✔ Убедитесь, что хозяин квартиры – и есть ее собственник. Сейчас много ситуаций, когда арендуют квартиры по цене дешевле, а затем в качестве посредника пересдают ее подороже. Чтобы проверить информацию, можно попросить у хозяина квартиры документы, подтверждающие факт владения (например, нотариальный акт) или доверенность (особенно в случае агентов по недвижимости), также информацию можно уточнить в районном Уженде. Кроме того, по данному адресу будет приходить корреспонденция, можно посмотреть на чье имя она приходит.
✔ Обычно в договоре аренды указывают возможность расторжения договора с уведомлением за месяц – 3 месяца.
✔ Протокол приёма-передачи квартиры содержит описание состояния квартиры и показания счетчиков. Следует перечислить все повреждения и дефекты в квартире (например, треснутая плитка, поцарапанный пол, поврежденные детали бытовой техники). Также могут быть указаны вся мебель, ценные предметы и бытовая техника. Можно сфотографировать их и показатели счётчиков.
✔ Обсудите с хозяином квартиры вопроc мельдунка (временной прописки) для всех членов семьи, пригодится для многих вопросов, связанных с легализацией в Польше.
✔ Можете проверить, находится ли квартира в черном списке. Для этого в поисковике браузера вводите адрес квартиры, и смотрите, были ли дискуссии на форумах или группах.
✔ Если понравилась квартира, сразу же звоните и езжайте смотреть, жилье разбирают “как горячие пирожки”. Много ситуаций, когда видишь, что объявление добавлено недавно (день-два), звонишь, а тебе говорят, что квартира уже арендована или объявление – неактуально.
✔ Если польский на плохом уровне, то заранее можно продумать и перевести на польский язык интересующие Вас вопросы, которые планируете задать хозяину.
✔ Можно оформить страховку арендатора, ее стоимость – около 50 зл. в год, но при каких-либо повреждениях/ущерба все покрывает страховка.
Расскажите о своих лайфхаках поиска жилья. Поделитесь, где Вы нашли свою квартиру? Легко ли было? С какими ситуациями сталкивались? Какой у Вас вид договора? Комментируйте и делитесь информацией. Будем всем рады 🙂