Как выбрать помещение под магазин

Проклятое место: как не прогадать с выбором локации для магазина

В среднем инвестиции в открытие одного магазина площадью 200 кв. м составляют от 2 млн до 5 млн рублей без учета товарного запаса. При неудачном выборе локации большую часть этих инвестиций вернуть невозможно. А если учесть еще и потраченное время на поиск помещения, строительно-монтажные работы, весь цикл работ по запуску проекта, а потом его закрытия, цифры потерь можно смело умножать на два. Открытие гипермаркета и вовсе обходится сотни миллионов — немалая цена для одной управленческой ошибки, не так ли?

Открыть магазин в неправильном месте — страшный сон любого ретейлера. Недаром в каждом учебнике по ретейлу повторяется заклинание: «Место-место-место». Грамотно выбранная локация, наоборот, способна существенно увеличить доходы. При этом магазины продолжают закрываться каждый день или открываться в таких местах, которые даже на первый непрофессиональный взгляд вызывают подозрения: в пустых торговых центрах, на улицах без единого пешехода или в гиперагрессивной конкурентной среде.

Стандартный алгоритм выбора локации для размещения нового объекта — это своего рода воронка отбора объектов. Помещение, в котором впоследствии откроется магазин, должно последовательно пройти все четыре стадии: поиск вакантных площадей, сбор данных и исследование локации, интерпретация данных и прогноз будущих показателей и, наконец, принятие решения об открытии. Если в результате оказывается выбрано неудачное место, значит, либо произошел сбой на одном из этапов, либо (что чаще) накопились неточности и мелкие ошибки на каждом из них и привели к серьезному искажению результата.

Ошибка переводчика

На этапе поиска наиболее частой проблемой является выбор из слишком узкого вариативного ряда. Вы можете инвестировать миллионы в дорогостоящую методику прогноза успешности новой локации, но если оцениваете с ее помощью только одну или две локации, это ничего не даст. Показателен пример сети городских кафе, развивающей бизнес по франшизе. При входе в новый город она всегда требует от партнеров найти как минимум пять локаций, в которых они бы хотели открыться, и только после этого принимает решение. Нашли три варианта? Прекрасно, принесите еще два. Иначе никак. С одной стороны, такой подход замедляет процесс развития, с другой — обеспечивает высокое качество результата.

К сожалению, на российском рынке подобный подход — пока еще приятное исключение. Для зарубежных игроков, работающих на зрелых высококонкурентных рынках, это давно стандарт. Примечательна реакция бывшего топ-менеджера «Ашан Россия», которому однажды на переговорах предложили оценить всего лишь одну локацию. На тот момент иностранец провел в России немного времени и долго не понимал, как можно выбирать только из одной локации в городе. Это предложение он посчитал ошибкой переводчика.

Сколько форматов, столько и замеров

Выбирая локации, ретейлеры стремятся изучить факторы, от которых зависит объем их будущих продаж. Предприятия, ориентированные на транзитный трафик (например, заведения «кофе с собой» или корнеры аксессуаров в ТЦ), часто смотрят на объем пешеходного трафика и его характеристики. Магазины у дома, точки выдачи интернет-магазинов преимущественно рассчитывают размер торговых зон, количество и характеристики людей, проживающих в зонах доступности и охвата. И конечно, все ориентируются на конкурентов. Причем их присутствие поблизости не всегда минус. Есть отрасли, для которых наличие конкурентов — благо.

В моей практике есть и экзотические случаи: например, компания микрозаймов обращала внимание на наличие поблизости успешных салонов связи: анализ предыдущих открытий этой фирмы показывал прямую зависимость успеха точки от этого фактора.

Показатель проходимости мимо витрин магазина использует большинство ретейлеров, и именно на его примере можно описать те ошибки, которые могут серьезно повлиять на будущую успешность магазина. Самая распространенная проблема при замере трафика — нерепрезентативность выборки. Например, часто используемый формат замера — это подсчет одного дня по 15 минут утром, днем и вечером. Но, во-первых, при экстраполяции на месяц точность прогноза получается плюс-минус 55%. Это означает, что при проведении 100 таких замеров, результаты 99 из них попадут в промежуток плюс-минус 55%, что, мягко говоря, неточно. Если на базе такого замера строится прогноз продаж, то такое исследование не имеет смысла, лучше не измерять вовсе, чем тратить собственные деньги и время сотрудников.

Во-вторых, график утро-обед-вечер подразумевает замер в утренний и вечерний пики, а сама картина неравномерности по часам дня заранее неизвестна. Попытки экстраполировать полученные данные с помощью условных коэффициентов неравномерности только увеличат ошибку: реальные коэффициенты здесь и сейчас будут совершенно другими. Чтобы их определить, нужен замер на протяжении всего дня.

Еще одна распространенная ошибка при замере трафика — недооценка человеческого фактора. Сотрудникам, безусловно, надо доверять, но если они с карандашом и бумагой считают трафик 12 часов в день, часть из них неизбежно будет врать, и вы никогда не узнаете, какая именно часть. Одни будут это делать сознательно, думая, что смогут достоверно экстраполировать недостающие часы, другие — неосознанно, потому что устали. Вы же не хотите на основе данных, полученных таким образом, принимать решения о крупных инвестициях.

Опыт показывает: для преодоления этой проблемы необходимо использовать видео и фиксировать трафик с помощью специальных устройств. Сам подсчет рекомендую проводить уже потом, по видео вручную или с помощью машинного обучения. Также можно считать проходящих мимо и с помощью Wi-Fi-сенсоров, которые позволяют подсчитать уникальных посетителей и получить еще ряд дополнительных характеристик о покупательских потоках.

При этом замер трафика — это только наиболее яркий пример: как показывает практика, неточности возникают и при подсчете количества домохозяйств в зоне доступности, и при оценке уровня доходов населения, и вообще при сборе любых данных.

Один fashion-ретейлер перед выбором места под магазин всегда считал количество покупок у конкурентов. Это абсолютно правильная методика для такого формата, за исключением одного момента: компания делала замер на протяжении всего лишь одного дня. Полученные данные при экстраполяции на месяц приводили к высокой погрешности (разброс достигал 100%). Когда же компания увеличила сроки исследования до четырех дней, количество успешно открытых локаций сразу выросло!

Еще одна типичная ошибка — учитывать построенное жилье как заселенное, а планируемую транспортную инфраструктуру как действующую. Например, продуктовый ретейлер, развивающий формат «у дома», оперировал количеством квартир в зоне доступности объекта, считая все квартиры заселенными. Разумеется, квартиры подсчитать проще, чем фактическое население. Но беда в том, что в реальности заселение происходит медленно, и до выхода на прогнозные показатели магазины в новых районах работали в минус еще несколько лет. О планировавшихся, но не построенных развязках и пешеходных переходах можно рассказывать вечно — таких историй множество у каждого активно развивающегося ретейлера.

Проклятые локации

Постоянно оценивая локации, начинаешь замечать, что в одних и тех же местах смена арендаторов происходит чаще, чем в других. Такие объекты можно вычислить, посмотрев историю ротации арендаторов. Так, постоянная смена вывесок говорит о несоответствии стоимости помещения его потенциалу. Опытные ретейлеры умеют отличать хорошие локации от плохих, хотя спрогнозировать показатели суперлокации все-таки сложно.

После съезда очередного ретейлера арендодатель выставляет помещение по прежней завышенной цене и, так как спрос есть, успешно сдает его очередному любителю рискнуть. Иногда такое случается даже на уровне целых городов. Например, когда один собственник владеет большинством концептуальных торговых центров и, будучи монополистом, завышает ставки аренды. Избежать подобных ловушек можно, изучая историю объекта и объективно рассматривая все его характеристики.

После сбора данных наступает этап интерпретации. Ошибки, связанные с методологией оценки, можно минимизировать, отказавшись от экспертных оценок перейти в пользу математических моделей, которые спрогнозируют будущие показатели магазина. Лучший способ протестировать разработанную модель — это оценить по ней уже работающие точки и сравнить их с реальными показателями. Традиционные методы и экспертные оценки достигают точности 60-70%, использование же машинного обучения и геомаркетинга дает точность до 90%. Чем больше сеть, тем вероятнее, что она уже использует математические модели для повышения качества открытий новых объектов.

И наконец, этап принятия решения. Сам по себе он вряд ли может внести свои погрешности. На решение влияют ошибки, накопленные на предыдущих этапах. Используйте при оценке локаций только те данные, которые можно проверить, снижайте влияние субъективных факторов, используйте свой предыдущий опыт — и вы кардинально снизите вероятность ошибки, а ваши магазины будут работать долго и прибыльно.

Источник

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник

Как выбрать место для магазина и другие советы по развертыванию розничной сети

Можно выделить следующие способы эффективного развертывания розничной сети, которые используют наиболее успешные торговцы на российском рынке:

Если говорить о втором факторе, то его влияние на быстро развивающихся рынках зачастую даже выше, нежели влияние финансового фактора. Если сеть не заняла какое-либо перспективное место, то оно досталось конкурентам и сеть проиграла дважды: первый раз, когда она потеряла свой возможный доход, а второй — когда этот доход получил конкурент.

Если ранжировать каждый из способов развития сети по капиталоемкости, то получается следующая последовательность:

Роль логистической инфраструктуры в розничной торговле

Роль логистической инфраструктуры в розничной торговле проявляется в следующих составляющих:

Таблица 1. Требования к недвижимости у торговых предприятий различных форматов.

Рассмотрим общие подходы, применяемые при выборе места для розничной торговой точки.

Как обычно открываются магазины? В лучшем случае — после несложного маркетингового исследования. Проводится субъективный анализ уже работающих магазинов, собираются отрывочные сведения о конкурентах, составляется упрощенный социографический портрет территории: бедный район, элитный. Определяется, велик ли людской поток в месте, где планируется новый торговый объект. Дальше решение диктует интуиция, здравый смысл владельцев компании и ее менеджеров.

Но проходит несколько месяцев, и выясняется, что выручка вполовину меньше, чем ожидалось. Менять же что-то уже поздно: в оборудование и ремонт магазина вложены немалые деньги, арендная плата внесена на год вперед. Хуже того, часто у фирмы вообще нет никакой методики, которую можно было бы регулярно использовать для принятия решения о закрытии нерентабельных магазинов.

Проблема осложняется еще и тем, что торговых помещений на рынке часто не хватает. Оценивать предложения, поступающие от риелторов, приходится быстро, иначе есть опасность остаться ни с чем. Выход в этой ситуации только один — использовать более совершенные способы прогнозирования, помогающие избежать грубых ошибок. Один из них — метод экспертной оценки, который позволяет объединить объективные показатели и субъективные мнения о торговом объекте.

Математически зависимость между характеристиками торговой точки и ее финансовым результатом описывается с помощью специального нормирующего коэффициента. Чтобы получить этот показатель, проводится экспертная оценка уже работающих магазинов сети по ряду критериев. Затем субъективная оценка — в ее количественном выражении — сравнивается с объемом выручки каждого магазина. Это легко сделать, разделив среднюю (например, среднемесячную) выручку торговой точки на соответствующую величину оценки. Полученное число и есть нормирующий коэффициент.

Какова точность подобных прогнозов и от чего она зависит? Если нормирующие коэффициенты разных магазинов не отличаются друг от друга больше чем на 5-10%, вам крупно повезло: вы приобрели незаменимый бизнес-инструмент. В таком случае прогноз выручки новых магазинов, которые вам придется оценивать, будет в пределах тех же 10%.

Однако описанный выше случай идеален. В реальности картину, которую вы хотели бы получить, могут исказить ряд субъективных факторов.

Во-первых, нужно правильно выбрать наиболее важные критерии оценки и найти механизм, позволяющий описать их количественно. А это не всегда легко. Одно дело измерить торговую площадь в квадратных метрах, другое — замерить интенсивность людского потока, текущего мимо магазинов, или уровень благосостояния жителей окрестных улиц. Придется проявить и терпение, и фантазию.

Например, уровень «элитности» района некоторые эксперты определяют таким оригинальным способом: подсчитывают количество дорогих стеклопакетов на окнах и марок дорогих вин на витринах в ближайшем супермаркете. «Проходимость» торговой точки можно определить, просто встав рядом и подсчитав, сколько людей проходит мимо. Менеджеру, владеющему основами мерчендайзинга, достаточно окинуть взглядом торговый зал, чтобы оценить удобство его планировки.

Чтобы облегчить эту работу, безошибочно подобрать и количественно оценить критерии оценки, можно посоветоваться со специалистом по коммерческой недвижимости. Если же говорить в общих чертах, то стандартный набор факторов, влияющих на объем выручки, будет таким:

Диапазон применения системы экспертной оценки не ограничивается прогнозированием выручки в розничной торговле. Ее можно использовать для принятия управленческих решений в любой сфере бизнеса.

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

Источник